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外壁仮囲い状況

ALPSビル瀬谷

瀬谷駅から見た仮囲い状況

去年末に購入したアルプスビル瀬谷ですが、築年数40年とかなり古めしかし、相鉄線「瀬谷駅」のターミナル目の前の立地が特徴。今回は、エントランス及び外壁の塗装・内部の改修を行なっています。

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屋上のベランダの養生風景

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5階廊下の養生風景

2014年最近の銀行貸出し金利の低下および貸出額の緩和は、新たな悲劇を引き起こす前触れ・・・

投資物件の購入する際の金利が下がっている事は、我々不動産投資を行なっている者からすると大変喜ばしい事です。しかし購入する最大の条件(我々の話)①物件の価格が適正であるかどうか?→②融資を受けられるかどうか?→③再リース・再販出来る物件かどうかを考えます。

ここで、問題点が融資がつかない場合を考えます。この場合はキャッシュを用意できるかを検討し出来ない場合はあきらめるこれは普通の事。一方融資がつく場合を考えます。当然購入できるのですが③番目の再販・再リースこの事を忘れてしまう傾向が有ります。なぜかというとお仕事が無く成ってしまうからです。多少のリスクを持っても購入して事業を継続しようとするからです。

これを踏まえた購入がされていません。つまり購入する事を考え物件資産価値を考えるあまり利回り運営を忘れて返済できないケースがこれから出てきそうです。来年あたりの消費税が上がる前及び上がったら倒産物件が増えそうですね。その時期に購入時期と考えます。その他は積極的に購入を控えたいと思います。

追伸:首都圏近郊の物件が無く成っている今、北海道や東北地方への投資物件を目にするケースが多く成りました。当然購入価格が安く表面利回りが良い物件があります。立地が良いのであれば問題ないのですがそうでない物件も数多くみられるため「ババ引かないように」注意してください。投資はとりあえず利回りが良い物件を購入する事では有りません。タイミングです。将来性のある物件を買、今の利回りは偽りの利回り将来の利回りは本当の利回りですよ。※最低でも5年後の利回りを想定してください。「収益2割減です」

ALPSビル高田馬場1階 図面H26.08.22

 

高田馬場の1階部分の家賃変更および区画変更しました。

おかげさまで購入した当初50%近くの稼働率が90%近く迄稼働できるように成りました。

坂上 忍が専門家に今後の高齢者社会の問題点の解説を受けていましたね。

専門家の回答は、高齢者の年齢を65歳から75歳にする事でした。これは、現時点での高齢者の寿命および健康状態に照らし合わせると現実に有り得そうですが繰り延べ処置にすぎません。なんとかして個々が他人に頼る事無くお金を用意できるかが今後の高齢者問題を解決する直接的な課題です。

私的には疑問点が2つあります。

1つ目は。日本の寿命が延びたらどうするのか?これはあくまでも今の寿命を言っている訳でこれから伸びた場合の事は考えていません。イタチごっこですが85歳にする事ですかね。

2つ目は、労働条件の整備しないと働けない事と生存寿命は延びてもその5年から10年は介護なしでは生きていけない生活です。健康寿命の間に働かなければなりません。働けますか?

怖い話:寿命を個人が決められる時代が来そうですね。・・・・

カジノ候補地 お台場周辺・沖縄県と東北?

早く決まると良いですね。

そのうちパチンコはどうなるの?

掛け金の幅は、今後どこ迄あげられるかでカジノ以外の

遊技場は、ギャンブル性は高まるのかもしれませんね。

韓国のイマハンが一歩リードしそうですね。既に韓国では

カジノ運営に一歩リードされている日本ですが、追いつける事が出来るのかね?

 

今年後半は、投資物件の売買が盛んに成っています。その理由の一つに金利の引き下げと金余り現象が要因でしょうね。ただし、今出てる投資用物件は、通常より価格が高いので、金利引き下げ分を緩和してしまっています。今後、「金利が上がる」「空室率が上がる」といた事が起きたらどうなるのでしょうか?・・・・・・逆も考えました。金利が今迄よりも下がり賃貸の空室率が向上する事リースアップしていく事を考えましたがこの現象は非常に起こりにくい現象ではないでしょうか。つまりリスクヘッジを考えれば、当然後者を考える事はありません。

また、新築物件を建設してまで建物を建築すると逆にコストがかかり、運営できないビルが有るため、中古物件をリノベーションして運営するスタイルが主体となるでしょうね。当然建設費用は今迄よりも消費税分上がっています。また、建設資材の高騰と東北復興工事に人材が不足している事から人件費が跳ね上がっています。これは、オリンピック迄は確実に上がり続けるでしょうね。そうなると既存のビルの活用に着目されてきます。当然ですがね。

結論付けすると今後の消費税の引き上げの時期に応じてさらに価格が引き上がるでしょうね。

最近の物件の価格はお買い得感がありません。なぜなら、今迄は資金繰りに困って投資物件を売却に出されていた物件が減少した事ですね。今出ている物件は利益を得る為の売却物件です。つまり利益の少なくなった物件を購入するメリットは有るでしょうか?その証拠に最近の競売物件数は、減り続けています。弊社では、競売を主に投資用物件を購入し続けましたが最近ではそのメリットが無く成り任意売却での仕入れに頼らざる終えません。未開の投資物件を購入しないとメリットは有りませんね。そのような物件を未開の投資物件かは次回ご説明します。

 

株式会社アルプス建設本社のお盆休みは、

8月13日から8月17日までです。

私の予定は特定していませんので、13・14・15日以外は稼働中ですね。

それ以外は、物件調査日であり、賃貸物件の巡回日になります。

連日暑いですが、夏風邪を引かないように気をつけてください。私は今はやりの○○にかかっています。潜伏期間2週間目に突入していますが、一行に直りません。夏風邪は本当に長引きますね。凹

2階は、クロス工事完了しています。

写真 1

2階部分

写真 2

2階部分

写真 1

4階部分 応接間

写真 2

4階部分

床はまだです

お盆前の駆込み需要

ALPSビル高田馬場

1階部分 80万円 検討者1名 ※分割可能

     2階部分 55万円 検討者2名 ※分割可能

4階部分 35万円 申込み多数 近々契約予定

ALPSビル瀬谷

3階部分 募集中 変則家賃

     4階部分 募集中 変則家賃 ※分割可能

5階部分 502号室募集中 503・504号室契約済

 

本格的なテナント募集が動くのも9月からでしょうね。居住系も同じくでしょう。お盆は動きません。来週は13日から17日までは動きが鈍いでしょうね。

ALPSビル瀬谷4階 図面H26.04.26

アルプスビル瀬谷 4階部分 期間限定8月末迄

ALPSビル瀬谷3階 図面H26.04.26

アルプスビル瀬谷3階部分 期間限定8月末迄

ALPSビル高田馬場2階 図面H26.05.02

8月5日の神奈川新聞花火大会はよかった。

 

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全国の賃貸物件の入居率というよりも空室率が過去最高に成りました。

これは今に始まった事でなく今迄も進んでいた事だという事を忘れないで頂きたいですね、オリンピック需要という事で景気が戻りありますが、賃貸業は日に日に危うく成っているのです。今取り出されている問題が海外からの労働者を受け入れる事を責務としています。日本の人口は毎年下がっている一方、海外からの移民を受け入れ一時的な労働者を受け入れる事で働き手の確保と居住の需要を増やしていかなければなりません。これって法整備ですかね。

もう一つの原因は、にわか投資家が増えている事です。その原因は銀行の金余り現象による金利引き下げ(今年住宅ローンの最低金利が過去最低に成りましたね)により買えなかった投資用物件が買えるように成ったからです。そして2極化の進行です。お金持ちが投資物件を購入して運営するビジネスが盛んです。その事で今迄は、運営リスクを考えた賃貸運営なされておらず利回り3%台でも購入してしまう状況です。不動産価格は上がるかもしれませんが家賃は中々上がりませんけどね。

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