こんばんわ。木藤です。

6月に入ろうとしているのに・・・夜になると肌寒いでしたね。昨日は仕事を夕方には切り上げ、久しぶりにゴルフの練習に行ってきました。

たまには、しっかり練習もしないとダメですね。

昔はしょっちゅう行ってたゴルフ練習場ですが、最近は、コースのみです。

たまには、練習もいいもんです(笑)

次回は、最近のお気に入りゴルフ練習場をご紹介いたしますのでお楽しみに。

最近不動産だけでなく、建設業も行うようになりました。購入物件のリノベーション・リフォームを行うことにより、見違えた物件をご提供できるようになりましたのでどうぞご覧になってください。

アルプス建設のホームページをご覧ください。最近は、注文住宅を中心に工事を行っておりますので、詳しくは7月に建築部門のホームページを開設しますので、ご覧になってください。

ご存知でしょうか、ハウスメーカーの『株式会社らいずほーむ』という会社

前身は、株式会社富士ハウスでしたが、倒産後に住宅部門の業務譲渡により新たに生まれ変わった会社が株式会社らいずほーむです。弊社は、今年より注文住宅工事の加盟店になりましたので、建設の一部をお手伝いさせていただいております。

注文住宅を注文される場合は、ぜひ、株式会社らいずほーむに!

もしかすると弊社が携わった住宅かもしれません!?

ミニ情報 : 川崎市の武蔵小杉に新たにモデルルームが開設するようですので、ぜひご来場ください、㈱アルプス建設も工事に携わりますので楽しみにしています。

今日はお得意さんとゴルフコンペに参加してきました。

千葉県の千葉夷隅ゴルフクラブ 西コース 南コース

前半40 後半 42 合計82ストロークでした。

  準優勝でした。

 

20人参加中シンぺリ方式でしたが、なんとか2位でしたので、まずまずですね。

 

サブリースと言うと『一括借上げ』『10年家賃保証』などなど

『一括借上げのカラクリ』・・・・・・一瞬大家さんにとっては、煩わしい管理を管理会社が行うので便利な契約のように見えますが、中には重宝な契約になりますが大半は、管理会社の思うがままの契約にされてしまいます。なぜなら、一括借上げする際の家賃設定からおかしいのです

あくまでも管理会社の基準で家賃を設定するだけで市場と少し乖離してる場合があります。その価格から満室時の最高92%~80%の間で設定しています。かなりぼったくりですね!

<最大のだまし 1 > 入居者が退去した時に大家負担があることです。管理会社の都合で入居させた入居者が短期で退去してもその貸室のメンテナンス費用の一部を払わされるからです。おかしいと思いませんか!!!!

サブリースしているんだからもちろん貸室のメンテナンスの管理会社が負担するべきです!そのために、毎月管理料として8%~20%払っているからです。大家さんは、その間の土地・建物の負担をしているから当然家賃収入の報酬を得られますが、管理会社は、他人のフンドシで仕事をしている以上良い所取りしているだけですよね。

<最大のだまし 2> 家賃は、サブリースしている間ずーといっしょであることはありません。もちろん、ある一定期間は同じ料金ですが2年~5年の周期で家賃の見直しをしています。大抵は、家賃経営の飽和もあり、家賃収入は下降気味です。

<最大のだまし 3> 大手賃貸アパート・マンション経営の会社でのセールストークには、家賃の価格設定には、段階的に物価の上昇による家賃の上昇と物価の変動に関係なく安定した家賃収入が得られるというのが大抵です。

ほんと!!!!?

過去20年前の例えは、バブル時の家賃と今の家賃はどうでしょう・・・・・・・家賃は下がっていますし初期設定の家賃の下がっています。

していましたか?

確実の賃貸マンション等は増えていますし以前より建築技術の向上により耐久性に優れているものもできていますので、以前よりも壊れにくくなっていさすね。・・・正直 経済効果に必要なものは消費しつけることですよね。つまり、壊れやすい商品を作ることでしたが、残念(笑)ながら耐久性が優れていますので、以前よりも壊れやすいマンション・アパートが減る結果になりました。こうなるといままで建築されている建物は半永久的に住居環境の供給は満たされることになります。また、日本の人口は減る傾向にあるので、それに伴って部屋も余るのは必然ですね。

お問合わせ先 株式会社 アルプス建設 (横浜の関内にて営業中)

http://ninbai99.com/basic/index.html 任意売却救急センターURL

 前回は、遺産分割協議書において、生命保険の『みなし相続』のみおとしを書きましたが、今回は、不動産についてご説明します。

遺産にはなかなか分けられないものの一つに不動産があります、お金で解決るるようにおまわれますが、売れる物件売れない物件があります。

売れる物件なら金額次第で分割できますが、売れなかったらどうでしょう。

相続人において不動産を分割できない場合 共有所有するか、相続を放棄するしかないですね・・・・・・・・・・・・・・。

そういった煩わしい問題を解決する方法は、弁護士さんにご相談ください

しかし、解決する根本の問題は、結局めんどくさい部分をだれかが買ってくれれば、解決するんじゃないでしょうか。

そういった問題に特化した業者さんにご相談ください。

弊社も解決できます。詳しくは、アルプス建設までご連絡ください。

次回は、家賃の生活保護のついてご説明します。
                                                                      ブログランキング

遺産分割協議書を作成する場合の盲点は、

遺産財産代表的なものに不動産・現金・預貯金・有価証券・生命保険等がありますが、

財産の分割を均等に行おうとすると必ずトラブルになるもとは、不動産と生命保険です。

中での生命保険がくせ者ですね。不動産にして見れば、事実上の占有者の関係や相続間での金銭の

受け渡しにより解決することができますが、そもそも遺言等があればそのようなことが起きません。

しかし、生命保険について考えてみましょう

生命保険は、被保険者が加入者で受取人をご自身にする方もいれば、受取人を指定している方も少なくありません

相続人の中でもまさか自分以外に保険金の受取人がいてそのせいで残された遺産を均等に分割することに難色を見せる方の確かにいます。

『余談ですが、生命保険などはみなし相続に値するので、全体の相続税の加算金が加算しなければなりません。もちろん免責金額はありますが、自分

が受け取らない相続金額のために自分が受け取る相続金額に相続税が課税されるからです。

 

 

 

遺産分割協議書を作成するときは、必ずすべての相続財産のリストアップすることが必然で

す。意外とわからないのは、生命保険の受取人の件ですよ!!

 

 

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工事が進んでとうとう富士山見えない!

ベランダからの景色に富士山が見えましたがとうとうクレーンが見る見るうちに伸びていきます。

富士山さようなら~

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自己破産をする前に一度連帯保証人がいないか確認してください。

住宅ローンを組まれる方のほとんどが、自分だけでなく夫婦での連帯保証契約を組むか、ご両親に保証人になってもらうケースがほとんどだと思います。
 ねぜこんなことを言うと自己破産を考えている方のほとんどが、連帯保証人がいることを忘れて自己破産を選択されすからです。残された保証人からすると自分勝手ですね!

自己破産すると自分は債権から支払いを免責・免除されますが、連帯保証人はそうはなりません。あなたに代わって支払わなければなりません。『自己破産する』 ⇒ 『借金が無くなる』
なんてことを思っていたら間違いですよ!!!!
自己破産だけが、再建の道では有りません。再建しても連帯保証人が再建できないからです。それでいいでしょうか?
元々あなたが借りたものです。返すのは、あなた自身しかいません。
最善の対策を考えることが先決です。
ご質問は、下記ホームページよりお問い合わせください。

任意売却のことなら任売救急センターまでご連絡ください。
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しばし休憩とします。

弊社には常に番犬がいますその名も『メロンちゃん』かなり年をとてきているので、あまり散歩も行きたがりせん。
メロンの頭をなでていると日ごろのストレスの無くなります。
会社に犬がうろうろしているのはあまりよろしくありませんが、それが私にとって癒しになります。
そういえば、まだ、もういっぴきいました。『ベル』ちゃんです。その紹介は次回にします。
しばし休憩でした。

また明日と言いながら、かなり月日が経ってしまいましたね。

マンションのインターネット回線が不通になってしまい、間違ってセキュリティ部分のブロックがか

かってしまい。自宅でアップできませんでした。やっと治せましたので再開します。

前回の続きですが、月額2%の粗利益がある場合当然、年間にしてみると、12×2%=24%

当然表面利回り10%~15%に比べると24%の方が良いのは当然わかりますね。

結局、投資としては、リスクヘッジの取り方ですね、安全な物件を購入し安定した入居者がいる場

合には、10%~15%の賃貸管理収益がの方が魅力があります。

しかし、あくまでも入居率が100%の状態に想定できるもので、いつまでも100%であることはあ

りません。一度空いてしまうと1カ月2ヶ月は空いてしまいますよね。

そうなると、表面利回りは想定満室時の表面利回りより低くなるのは当然です。

あなたは、どちらの安定資産の運用に資金を託しますか?

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不動産投資を続けて10数年経ちますが、良く不動産物件の表面利回り実質利回りと言ったものがありますが、神奈川県・東京都などのワンルームおよびファミリータイプの物件(投資金額800万から1600万)を対象とします。

800万円のワンルームの物件(築10年)とする。毎月の家賃収入は7万円管理費および修繕費は8500円と想定すると表面利回りは、

7万円×12カ月=74万円・・・・・・・・①

800万円÷74万円=9.25%になります。・・・・・・② 『表円利回り』

800万円÷(74万円-220,000円年間管理費(管理費-修繕費用-年間固定資産税)=6.5%・・・・・・③ 『実質利回り』

③にはまだ、利益となりますので、不動産取得税(初年度)や所得税等がかかります。

ですので実際の手元に残る利益は、40万円ぐらいになると思います。ただし、建物の減価償却や消耗費の費用を決済上計上すれば、多少は、キャッシュフローは残ることになります。

まーここまでは、普通の話ですが、・・・・・・・・物流の投資はどうでしょうか。

毎月2%の物流投資した場合です。ここでは具体的な内容は避けますが、毎月800万円分の物流の売上高の2%のキャッシュバックがあるとします。そうすると計算式下記

800万円の2%=16万円・・・・・・・④

1年間に12回行えは  16万円×12月=192万円・・・・・・・⑤

この続きは、明日にします。

また明日お会いしましょう。

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しばらく、アップできませんでした。
そうなんです、風邪を引いてしまいました。
ゴールデンウィーク『良い天気でしたね』~天候の変化で風邪を引いてしまた方も多かったんではないのでしょうか?
3月4月の賃貸の繁忙期も終わり一安心しているところですが、最近では徐々に繁忙期の時期が変更するんじゃないかと思っています。学生の入学式や卒業式・会社の入社式に合わせて人も動きもありますが、今年は例年より賃貸の動きが鈍化しているように思われました。(他ではそうでない所もあるようですが!?)
不安要素・・・・・①少子高齢化による学生数の低下
         ②生活保護および母子家庭手当・家賃一定期間の給付貸付の増加
         ③既存賃貸アパート・マンションの老朽化(特に地方の場合)
          による新築物件の入居者の移動
         ④ワンルームマンションおよび建築戸数の飽和状況10%以上空室率になっている。
         ⑤大手一括借上げアパートやマンションの架空入居者の実情の露呈。
         ⑥人口減少による家屋および分譲マンションの空室率の増加。
         ⑦住宅ローン救済処理による債権繰延対策の負の遺産の余震懸念
         ⑧過剰投資による分譲マンションの投資物件を賃貸投資物件に組み替えによる
          需要過剰による不安および採算割れの賃貸経営懸念
 
などさまさまな要因がまだ考えられますが、決して喜べる状況では有りません。
あくまで限られた椅子の『椅子取り合戦』にだれか倒れるまでやり続ける状態に入っています。

『任意売却』と聞くと聞きなれませんが、住宅ローンの返済ができなかったり、一般債権(消費者ローンなど)の債権者が不動産物件を差押えにより、債権者との交渉により、売却することを言います。物件を売却することにおいては、一般売買と変わりませんが、一番違うところは、債権の免除および免責してもらえるところですね。中にはしてもらえないこともありますが、物件の価値があり、債権額より売却価格の方が高いため十分返済できるためです。売却価格が債権額(借金および住宅ローン額)よりも低い場合において、債権額の免除および免責してもらえる可能性があるのです。しかし、このような方法は一般には公開していませんので、簡単に免責してもらえたり免除して頂ける物では有りません。債権免除には、司法書士および弁護士にて諸手続きを踏みます。そうしないと物件を売却しても借金は無くなりません。終いには、違約金や利子を先に返済して元本返済が後回しなんてこともあります。
 そういった事のないように任意売却に精通した業者に頼んだ方がいいでしょう。よろしければ、㈱アルプス建設にご相談ください。神奈川県横浜市において、40年あまり営んで来ておりますのでご安心ください。
お問合わせ先 http://www.ninbai99.com/

サブリースとは、「転貸借」つまり、≪オーナー様がまず、賃貸物件管理会社等にお部屋を貸し、次にそのお部屋を賃貸管理会社等が当初の賃貸借契約では第三者にあたる入居者に貸す事≫を意味します。
一般にサブリースといえば賃貸物件の「一括借り上げ」や「空室保証」の事だと思われていますが、本来の「サブリース」とは、意味が違うのです。
したがって「借り上げ」や「空室保証」をしないサブリース(転貸借)も有ります。
アルプス建設では、「空室保証」のあるサブリースと「空室保証」の無いサブリースの2種類をご用意しています。
本来サブリースとは、オーナー様が賃貸物件管理会社と取交す賃貸借契約をマスターリースと表現するのに対し、転貸によって賃貸物件管理会社が入居者と取交す賃貸借契約を意味します。
そうなると、今までサブリースの意味を「一括借り上げ」や「空室保証」と思っていたオーナー様は、「サブリースだからといって空室時の家賃を保証してくれないのならあまり魅力が無い。」と思われるかも知れません。
オーナー様の事業用途によりますが、使い方を考えなければなりません。
実は、オーナー様にとってサブリース、いわゆる転貸借で空室保証が無い場合でも、多くのメリットがある事をご存知でしょうか?
その中でも3つの大きなメリットについてご説明いたします。

①オーナー様は、直接入居者と関わる必要が無い為、わずらわしい手間の一切を省く事が出来ご自身の時間を有意義に使うことが出来ます。
更には、入居者と揉め事が発生し裁判を行う事によって解決しなければならない場合、オーナー様の代わりに不動産管理会社が入居者との賃貸借契約の当事者として問題なく出廷することできます。 (オーナー様と入居者との間に賃貸借契約が存在しません。)

②住居系の賃貸物件には、消費税がかかりません。しかしサブリースでない家賃業務報酬料にすると消費税がかかります。
③オーナー様は、確定申告にかかる手間が省けます
(オーナー様にとって物件全戸の賃借人は、不動産管理会社の1名となる為、通常の場合と異なり各戸毎に入居者名を記入する必要がありません。)

以上が、サブリースで管理業務を委託する事の3つのメリットになります。
私共アートアベニューは、オーナー様にそれらのサブリースのメリットを十分に盛り込んだ2つのご契約内容をご用意しています。
それらは、空室の保証が有る無しに関わらず大切な物件をサブリースにて運用管理させていただきます。
オーナー様のご希望に合せてご選択頂ければと思います。

問い合わせ先 http://www.alps-kensetsu.com/kanri/index.html

賃貸管理料には幾つかの業務があります。
①家賃の管理業務
②入居者の募集業務・契約書の作成や更新手続き
③建物の管理業務
④家賃保証業務や取立業務
⑤入居者のクレームや近隣の対応業務
など、まだまだ色々ありますが詳しいことは、弊社ホームページに記載してあります。
http://www.alps-kensetsu.com/kanri/index.html
不動産業界での賃貸管理手数料は、平均5%から7% 高いところでは15%強とるところもあります。
一概に高いと決めつけられない場合もあります。入居者の管理を一手に引き受けるので、集金業務が大変であったり、忙しい大家さんになると物件の管理を一括投げている場合には、その維持管理なので経費がかかる場合があるからです。
弊社は、そういった面では、一貫して統一した管理業務を行っています。
なぜなら、私どもも元々大家業からスタートしているからです。
大家にとって、最も大事な事という、空室がないようにする事、家賃の確保と考える方がいられますが、そもそも空室率も想定してあるものなので、空いても仕方がないことなのです。それよりも、建物の維持管理に重点を置いています。現在使用の入居者の使用頻度および現況の状態を把握することでないでしょうか。
なぜなら・・・・・・詳しくは、弊社賃貸管理担当までご連絡ください。045-251-5775 ㈱アルプス建設 賃貸管理担当

不動産融資には、よく都内では4%とか5%の新築賃貸マンションの資料を見かけますが、一般の投資家特に融資を受けて購入する融資型投資家にとっては、うまみはありません。当然融資先より金利がかかるからです。結局のところ、実際に自己資金のもたれている投資家にしかできない投資なのかもしれません。そのような投資は私から見れは、銀行に貯金にしているよりリスクがあります。なぜなら・・・・・・・○○できないからです。しかも、○○かかりますので、それは○○になる可能性がります。
 ここ2・3年にかけて公務員や独身サラリーマンを中心に都市部のワンルームマンションの融資を条件付きで15年から20年の事業融資ローンをつけて購入している投資家がいますが、『本当に大丈夫ですか?』まず第一に中古物件に融資の場合建築年数は何年ですか?仮に15年および20年たっている物件であれば、アウトですね。なぜなら・・・・・・http://www.alps-kensetsu.com/kanri/topic001.html

自宅前の風景
天気が良くて気持ちがいいですね。
世間の人は、お休みを頂けていているようですね!
不動産業なので今日も普通にお仕事です。

はじめまして、㈱アルプス建設の木藤です。 

会社の概要をご説明するよりは、私のことをご紹介させていただきます。

弊社に就任する前には、中堅ゼネコンAに10年務めておりましたが、

全国を転々と造成工事・トンネル工事・橋梁工事などに携わってきました。

現場監督の就任当初は九州でした。

福岡県では、福岡都市高速道路2号線の橋脚工事

大分県では、大分自動車道の日田付近に手トンネル工事・橋脚工事

長崎県⇒佐賀県⇒宮崎県⇒熊本県⇒鹿児島県⇒北海道(夕張)⇒神戸⇒大阪⇒静岡⇒千葉県⇒神奈川県

という順番で工事現場を担当しましたが、気の緩みか分かりませんが、

神奈川県の現場を最後に退社いたしました。

10年以上かけて古巣の神奈川県に帰ることができたことから、

地元の工務店に転職して小規模開発や新築戸建などの現場監督を経て

現在の会社に再転職しました。   以上

簡単ではありますが、上記のような経緯をにて現在、アルプス建設の

工事部門及び不動産賃貸部門競売入札・任意売却などに

携わることになりました。

今年5月1日より更新いたしまたので、今後ともよろしくお願いします。

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