不動産投資を続けて１０数年経ちますが、良く不動産物件の表面利回り実質利回りと言ったものがありますが、神奈川県・東京都などのワンルームおよびファミリータイプの物件（投資金額８００万から１６００万）を対象とします。

８００万円のワンルームの物件（築１０年）とする。毎月の家賃収入は７万円管理費および修繕費は８５００円と想定すると表面利回りは、

７万円×１２カ月＝７４万円・・・・・・・・①

８００万円÷７４万円＝９．２５％になります。・・・・・・②　『表円利回り』

８００万円÷（７４万円－２２０，０００円年間管理費（管理費－修繕費用－年間固定資産税）＝６．５％・・・・・・③　『実質利回り』

③にはまだ、利益となりますので、不動産取得税（初年度）や所得税等がかかります。

ですので実際の手元に残る利益は、４０万円ぐらいになると思います。ただし、建物の減価償却や消耗費の費用を決済上計上すれば、多少は、キャッシュフローは残ることになります。

まーここまでは、普通の話ですが、・・・・・・・・物流の投資はどうでしょうか。

毎月２％の物流投資した場合です。ここでは具体的な内容は避けますが、毎月８００万円分の物流の売上高の２％のキャッシュバックがあるとします。そうすると計算式下記

８００万円の２％＝１６万円・・・・・・・④

１年間に１２回行えは　　１６万円×１２月＝１９２万円・・・・・・・⑤

この続きは、明日にします。

また明日お会いしましょう。

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