賃貸マンション編

新築一棟ビルの賃貸マンションは、危険な投資が有ります。
投資の代表的なパターンを3通りご紹介します。

1 土地を所有者し建物資金を融資に頼る場合

2 土地を所有者し建物の資金を融資を受ける事がない場合

3 土地・建物所有しておらず、両方を融資による頼る場合

新築の賃貸マンションを建築する上でのやったはならない3パターン目になります。
答えからいうと、投資を行ううえで、収益還元法による収益が間違いなく得られません。土地が安い場所に新築のビルやアパートを建設する事を考えますが、建設コストは基本的にどこで立てても一定の金額で立てられます。（山岳部など建築に困難な場所を除く）なぜなら、安い場所に建設する賃貸マンションに高額の賃料は見込めないからです。（その土地が、万一やすく購入出来る場合は滅多に有りません。その土地が曰く付きと地であるとか、土壌汚染されていて購入費用が安い場合があります。）
現実のコストの例

100坪の土地が単価30万円総額3000万円
建物の鉄骨造2階述べ160坪の10室の建物総額万円8000万円
総額11000万円
2DKのお部屋で家賃は、6万円×10室 60万円
年額720万円
表面利回り6.5% 一瞬都会では良さそうに思われますが、金利負担分2%〜3%
固定資産税・初期費用の不動産取得税・登録免許税等の費用を考えると到底まかなえる収入になりません。
不動産投資が出来るのは、土地を持っている場合と資金を十分に持っている方しか投資不可能です。
しかし、元々の投資とは持っている資金や不動産の価値を0円での考えにすぎません。
あとから融資を利用して持っている土地に建物建築し収益物件にするにはそれなりの収益を考慮すべきでしょう。そうしないと始めから賃貸オーナー様の為の建築工事でなくそうさせようとする建築会社の思惑にはまってしまっているのでないのでしょうか?
再度ご自分の資産の運用 使っていないからといて土地にむやみに建物を作る事で大きな負債を抱える事になります。もちろん収益性のない建物は今までも建てられています。元の状態にするにも解体できないでしょう。
注意する事
一括借り上げには、時差調整が有り金額は一定でない事は皆さんもおわかりでしょう。仮に借り上げ契約の物件でも古くなれば、再度再建築の提案されますので、間違いないでしょう。そうなった時また、金融機関に融資を申込んでいるオーナー様の姿が想像できます。これって最初の頃の事を思い出すとまた同じことをしている事にきずくでしょう。借金をする事で生計を立てる様な事態にはならない様にしてください。いつまでの家賃は下がらない事は有り得ません。物価は上昇に伴う家賃の上昇は見受けられません。なぜなら、供給過剰になっているからです。供給過剰な今、新築物件に入居者は集まりますが、古い物件には入居者は減る事は、間違いない現象でしょう。

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