管理部の恒例の行事

自社物件の一斉掃除及び草刈り

高塚主任と廣澤くんにて作業中。

この日のためにチェンソーをアマゾンで購入(1万円)

かなり大きな植栽のため色々と試してみましたが手強い・・・

この後は中止しました。

私もチャレンジしましたが厳しかったので、断念・・・

せっかく購入したチェンソーを別の現場で使います。

「やっぱり植木屋さんに頼みましょう」

 

高塚主任発見!

 

8月、神奈川区三ツ沢中町解体完了しました。

ただいま事業計画中の物件の解体進捗になります。

「三ツ沢中町の土地」

今月には綺麗に整地まで行くかな?

解体前

解体状況 廃材積込

 

現場解体周辺状況

 

賃貸管理にことならアルプス建設 0120-789-728:管理部

今年は営業車に費用がかかりますね。

各支店に1台ずつ配給していますが5年使っていた2支店の古い車両の入れ替えを実施しました。

横浜西口支店 10年落ちのアリオンから4年落ちのトヨタ ビッツに入れ替えました。

桜木町駅前支店 10年落ちのベリーサから4年落ちの同じくトヨタ ビッツに入れ替えました。

 

 

 

横浜西口支店 車両

桜木町駅前支店 車両

本社 管理部の営業車を購入

本社 管理部 アルプス建設

 

 

現在本社を含めて5店舗で運営中ですが、来年に向けて不動産営業社員を募集中です。4支店では今月1名入社、9月2名入社が決定しています。さらに5名の募集中。

今年は本社の管理部の従業員を2名増えましたが年末までにさらに2名補充する予定。

8月から後半戦は従業員の育成時期になり、来年に向けて社員教育を実施しています。

今年度は、新たな支店を出店できませんでしたが来年度は、横浜東口に出店を検討しています。中々物件がありません。出店できるようになれば来年度中には出店準備(支店5店舗目)さらに川崎方面も検討しています。強豪の多いいエリアになりますがやりがいが有りますね。

管理物件も急激に増えて来ていますので、それに伴い賃貸営業社員も増えしていく必要があります。

不動産にご興味のある仲間を募集しております。

 

睦町に自社ビルを新築で建設することに決定しまいた。

5階建ての鉄骨造です。

仮称:アルプス睦町ビル No.28

弊社は主に中古物件のリニューアル及びバリューアップ工事を得意としていましたが今回10年ぶりとなる新築工事

前回は、中区長者町にある商業ビル(現在:パチンコ店楽園)を新築していました。

すでにアルプス睦町ビルの計画は進んでおり、年内及び年明けにオープンする予定です。(テナント商業ビル)

外観のパース作成中出来上がりましたらアップします。

年内にも第2弾目となる港南区上永谷の新築アパートNo.29を建設予定です。

 

管理のことならアルプス建設

三ツ沢中町の戸建ての物件の解体準備始めました。

この物件は、30坪あり戸建て用地2棟用かミニアパートの用地として考えています。

解体終わりましたら販売の準備進めます。(非公表物件)

問合せは、株式会社アルプス建設 管理部へ

業者様:045−251−5775

エンドユーザー:0120−789−728

最近の金融機関の不動産融資に対する融資幅が拡大中!

借入者にはとても良い条件:金利低金利・融資期間の拡張・融資審査の緩和があります。

金融政策において、いつでも緩和していると色々とたるんできてしまいますので、何時かは引き締めにかかる時期がきます。どの分野においても言えますが規制緩和した後は規制するのは世の常ですね。膨大に拡大した融資残高はもはや止められないところまで来ています。金余り現象?

銀行も何時までも不動産投資の融資だけで食べて行く訳にはいきません本業である会社事業への融資にシフトしていきます。

相続対策の物件投資の限界点もやって来ますので、何時まで綺麗ことが通用するのか不安ですね。

今後の不安要素!

1、相続の問題になるタイミング(所有者が亡くなり相続計算する)

収益物件を所有している維持費や売却する際の評価額の下落を想定していますか?

それまで稼いでいた家賃金額と修繕維持費とのバランスがプラスであれば問題なく進めていけます。少し問題が出ています。バランスシートの崩壊(設定した家賃収入が得られない)

負担になる要因

・物件を所有している間の維持費

・借り入れがあれば金利の返済

・建物の建設費用の負担消耗劣化

・物件の固定資産税

などなど色々あります。

相続対策の大半が相続税の軽減になることです。

確かに相続税を支払う金額は減るでしょうね。ただ・・・・・

忘れていることがあります。

購入した収益物件(投資物件)の評価額です!

購入した当初は、良くても相続が発生した時の物件の評価が落ちている可能性があります。(中にはいい物件もありますよ)

売れない・誰も借りてくれないなんてことになる物件も増えるでしょうね。そうなれば帳簿上の節税になっていも現金化できない不動産を持ち塩漬け不動産になり兼ねません。結局相続税は減っても資産は減ります。投資する物件は、利回りでなく評価額です。決して地方の高利回りを購入したり高低差の大きい階段仕様のアパートやマンションを購入しないでください。日本は高齢社会です駅近のエレベータがついている物件しか需要はありません。以前はドーナッツ現象でしたが都市集中型になりあるため高くても駅近の物件をお勧めします。

購入してはいけない物件

・駅から15分以上の物件

・エレベータのついていない4階建の建物

・高低差のある物件(階段が20段以上※4M以上)

・家賃設定が2万から3万円台の家賃設定されている物件

・賃貸管理手数料が5%以上の管理会社がついている物件

・道路との接道幅が2mの物件(建築条件の最低幅員)

・北側に大きな建物あがあり日照が取れない物件

・「大島てる」に記載されている物件

などがありますが、詳細は時間があれば、弊社までお問い合わせください。購入物件のジャッジはできます。

 

 

 

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