事業計画の物件ですが、土地での売却可能です。

公開前の物件になります。

横浜市南区睦町1丁目の土地 40坪の売買

本日のニュースにとある大手賃貸管理会社に対してサブリース契約の落ち度を提訴されましたね。これは氷山の一角これから全国に波及する前兆です。大手(レオ・大・ダなど)はこれから運営が難しくなっています。現在進行中の案件もその内容で工事ストップ及び契約の見直しを余儀なくされます。反対にサブリースに頼らない客層も存在することを忘れてはいけません。それは単純に相続対策の客層です。つまり富裕層です。税金減税対策として活用する一環であれば一時的な相続対策になり税金を納めなくてすむので、この需要は以前減らないと思われます。しかし、持って数年と推測します。実情を考えると飽和状態の賃貸運営『建てるだけ建ててハイそれまで』という感じですかね。

弊社は基本サブリース契約は行いません。それは、間違いなく業者に徳をさせる契約だからです。オーナー会社(自ら賃貸オーナー)であるからこそお預かりしている賃貸オーナーの実情を把握すればサブリース契約はあり得ません。あるとするとオーナー側での融資を取り付けるための手段であり、運営会社の広告宣伝でしかありません。しっかりと入居率を確保して管理できるようであればサブリース契約自体必要ないからです。当社の自慢になりますが、ほぼ満室運営です。賃貸オーナー様からのお褒めの言葉ばかりです。※慢性化した空室はりません。退去物件(1・2ヶ月)には、空室があります。

賃貸運営のことならアルプスにお任せ

 

 

投資物件 問合せナンバー1の物件です。

ご興味のある方は、お問い合わせください。

基本的には、高利回りの物件を多く取り扱っております。

ALPS汐入 販売図面

今回は、床の張替えと間取りリフォームの受注致しました。

先月1月に着工したばかりの物件で今月完工予定です。

着工前

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養生状況

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解体状況(壁撤去)

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2017年基本的には資産売却していくことです。例外的に経営圏(本社から近い)物件を購入しました。

今後の運営は、建物を建て収益率を上げることです。

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国道16号線にある土地です。40坪の土地に3階建を建設する予定です。年内竣工予定。

 

 

 

2017年の投資の目標

賃貸不動産を購入しない:不良資産回避

・保有不動産の売却する:資産入替

・管理物件を増やすための人材の投資:事業売上の拡張

・維持していく不動産のメンテナンスの充実:設備投資

・新築事業:自社施工による建築投資

一番大事なことは、買わないことですね。

土地の購入は、資産投資と考えています。賃貸不動産の利回りによる投資ではないので底地の購入は進めたいと考えています。

都内等での投資用不動産の表面利回りもしくは実質利回りの数字が今後過去の数字になりと思います。

現在、信じられませんが都内の物件に利回り2%から4%の物件が普通に売買されています。金利がそれ以下だからです。当然金利が上がれば買え無くなりますが急には上がらないので融資幅が少なくなる方が先に来ますので買えなくなります。5%を切る物件が多く出回っていますがこのような物件は過去の数字(2019年くらいまで保つかな?)になると予想します。5年前までは、10%以上が当然でした。それがここ最近では利回りが低くても売れるようになりましたね。投資先が見つかるまで続くようですが次の投資先が見つかれば一気に冷めます。

株?? 企業投資(福祉関係の設備投資プラン)??将来自分がお世話になる老後施設に投資して将来に備えるプランとか??資源関連の投資??

2017年の賃貸投資物件の予想

ここ3年前から始まった賃貸物件もある程度出揃う状況です。

つまり飽和している状況になりますが投資している人は長期だけではありません。短期の投資家もいます。つまりは、売り物が多く出る時期が今年後半になると思います。大半の投資家はオリンピックの前までに投資物件を売却すると言っていますがその前から徐々に売りに出さないと出遅れてしまう可能性があるため早めの仕掛けをしてくる投資家(オリンピック投資家)が増えてくると予想します。

ここのポイント

3年目です。・・・・サブリース契約及び賃料の改定時期に当たるからです。当初設定の価格よりも下がると予想します。下がれば運用困難になり手放さなければならない運用難民投資家オリンピック投資家が混在する時期がやってきます。

実は今投資している物件を売却することがいいタイミングなんです。

一斉に売り出されてしまうと価格は当然下がりますしその頃は融資が思うように起動しないからです。下がった価格で購入するタイミングを計っていた方が賢明な投資(ハゲタカ投資)になると予想しています。

 

 

例年通り2月に入り不動産仲介市況は、順調に推移しています。

去年の実績よりも今年はいいスタートを切れたおかげで成約件数が過去最高を更新し続けています。

要因として「社員一丸」となって頑張ってくれていることがこのような結果を出しているのでしょうね。ご苦労様です。まだ中間地点ですので4月中旬まで頑張ってください。

★話は変わりますが賃貸仲介事業の背景が変わり始めました。背景を少しご説明します。

去年に続き新築賃貸マンション及びアパートの建設ラッシュに伴い今までとは違う物件が多く出回るようになりました。もちろん新築の物件の方が問い合わせも多くそして入居率も高いので成約件数も増えます。その反面古い物件で駅から遠いい物件はも多く空室が増えている現象も見逃せません。賃貸物件の差別化が進んでいるのも現実です。つまり入居者が目移りしそうな物件(新築物件)が多いいので転居理由になるのです。今まで住んでいた古い物件から新しい物件に移り住む機会が増えたことで賃貸仲介事業が盛り上がります。しかし、それだけではありません。

ここからが本当の理由です。

新築物件は、新しいだけで入居者が集まるわけでもありません。仲介業者(客付会社)の案内順位です。つまり入居申込していただきたい物件が決まっているという事です。物件の案内方法はホップ・ステップ・ジャンプと最後に決めたい物件を案内するのが王道!!

そして何よりも手数料が多くいただける物件に入居申込みをして頂きたいからです。

※弊社の営業スタイルとは違いますのでお間違えなく

賃貸投資物件を投資家(個人)に購入できるように入居率100%にして売却するために販売業社が予め客ずけ会社に多くの手数料を支払い優先的に入居者を案内するようにしているからです。

当然今までは新築物件にはついていない特典がたくさん付くようになり借主市場に成りつつあります。更新の機会に転居するというより(携帯電話会社の他社乗り換えと一緒)その補填になるようにしているからです。

必ずどこかで行き詰まりますね!!

実際銀行の融資は厳しく成りつつあります。バブルのようにいきなり金融の引き締めはしないと思われますが徐々に枠をすり替えていくことになります。

 

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