弊社の投資物件(自社物件)のメンテナンスについてご説明します。
大規模修繕以外は概ね自社施工を実施しています。
特に小さな作業・誰に頼んだらいいの?などの作業です。
本日は、時間の空きがあったので巡回中に六ツ川1丁目物件の床の土間補修してきました。
業者に頼むといい値段取られますが私の作業は無償ですので、実施しました。
土間がかた間ていないので次回完成を投稿します。
小さい作業 電球交換(電球色から昼光色に変更)
ALPS山下町 エントランス
大手賃貸管理会社の今年4月〜6月が最高益になりました。投資物件の建設ラッシュに賑わっています。さらに追い風は銀行の金利引き下げの効果により貸付の枠が拡大している。
投資物件のバブルが到来している状態!?。
投資物件を行っている投資家についてお話しします。
賃貸投資の投資家とは不動産におけるリスクを理解して投資していますが、残念ながら現賃貸不動産(一般投資家)の投資家は、2つに分類されます。
1、相続対策による賃貸運営。
2、銀行からの融資が受けやすい公務員及び土地を持っている地主。つまり融資優良者。
1、2は不動産投資のプロでしょうか?
プロでないことがほどんどです。また、融資を得られるよう管理会社が手引きします。※カモネギ客です。
プロでない投資家は、管理会社の言いなりです。家賃の保証もあってないもの更新時期には勝手に下げられます。長期保証は正しいは嘘ではありませんが「家賃を払うことを保証」して「家賃が一定で支払う保証」にはなっていません。実は投資とは後者が一番大事です。家賃を前提で運営されています。つまり普通の人(一般人)投資のプロでない投資家が多く参入していることですね。投資のリスクを管理会社に一任しているにすぎません。不景気や東京オリンピック閉幕後の需要の落ち込みを盛り込んでいるのでしょうか?人口減少による賃貸マンションの供給過剰郊外での空室の現状を無視してどんどん賃貸マンション・アパートを建設しています。建替えの話であればいいのですが・・・・。
・今後考えたく無いシナリオ!
無計画に建設されて投資用賃貸物件は、必ず○○します。それに伴い価格破壊(家賃低下)に伴います。家賃審査基準が低下して滞納者が増え保証会社が運営困難になる。保証会社からの支払いが滞納して投資家が銀行に返済できない可能性もあります。
実際、5年前の家賃設定より家賃がかなり落ちている(新築の物件以外です)ので、ワンルーム運営の投資家は死活問題になっています。今では返済しているだけでマンションの管理は、自腹のケースが増えています。その本体の支払いも難しくなりそうです。金利が低いからといって「銀行に預けているよりも利回りがいい」不動産投資にお金を回すことは今ではすでに衰退期に入っています。今からの投資は世論の年金問題・金利低迷の不安感を煽られて進められています。日本に投資するよりも海外ですね。
・第2の刺客の存在を忘れていませんか?
中国の富裕層はすでに日本の投資バブルは終わりを告げています。東京オリンピックを待たずして今まで買越ししてきた物件を売りにかけるはずです。そして内需拡大に力を入れている中国は資金流失をブロクし始めています。つまり日本の投資物件はかつて無いほどの売りの状態に直面します。(何十年ものローンを組んで住んでいる人や投資家は短期で売り込まれる想定をしていません)相手は国内の人で無いことを忘れないでください。
※爆買いがあれば、爆売りがあります。
この度、アルプスエージェント日ノ出町駅前支店を移転する事になりました。新しい店舗は、桜木町駅前支店として28年10月中旬にオープンします。
日ノ出町駅前支店は、2012年11月より4年弱の営業させていただき「ありがとうございます」
新たな新天地にて移転いたします。
桜木町駅前支店として2016年10月中旬オープンします。
この店の特徴は、日ノ出町駅前支店とは違い「みなとみらい地区」の売買・賃貸物件を多く取り揃える予定です。また立地が大変良いことです。日ノ出町駅前支店の〇〇ビルは、テナント難のビルで相場よりかなり高い家賃設定です。弊社が入る前及び現在(2016年9月)空室が目立ちスラム化しています。建物の消防上の違法工作物もあり危険な状態のため安全及び防犯のため移転します。
※私個人の見解です。
8月最後の買い物➡︎収益物件の購入
本日、横浜中華街に近い物件を紹介します。
テナント数4室
住居個数21室
合計 25室の物件になります。
マリーンビレッジ山下町を購入しました。
年内中に建物名を改名します。
仮称)ALPS山下町 No.47
現在3室空室がありあます。年内中には満室にしたいですね。
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