本日、南区六ツ川１丁目の古アパートを購入しました。

築年数は４４年経っていますので、かなりヤバイです。

屋上からは漏水及びゴミや雑木が生い茂っています。

９月にはいろいろと整備していきますが、この物件利回りがよくありません。なぜなら収益物件というよりは開発物件（転売物件）として考えているからです。土地もそこそと大きいので３宅地にて販売する予定ですが、しばらくは貸し続けます。

仮称：ALPS六ツ川　No.46　（旧：コーポ錦）

旧コーポ錦 新たにアルプス六ツ川になります。

どこから見ても汚いです。 じっくり綺麗にしていきます。

清水マンション　No.10（保土ヶ谷区今井町１６１−１）

改修工事中ですがかなり傷んでいました。

爆裂による補修箇所

爆裂による補修箇所

サッシ部分の入れ替え前・床の磨耗状態

今月決済予定ですので、詳しくは掲載できませんが外観までお知らせします。

１、横浜市中区山下町物件

２、横浜市南区六ツ川１丁目物件

３、横浜市南区睦町物件

今回の写真は、中区山下町物件です。２５室（テナント４室・住居系２１室）空室も３室ありますが９月中には満室にします。

弊社のリノベーションにより入居率を上げる事と何と言っても退去率を下げことは大事なことです。長く住んでいただけるよう住環境を整備していきます。

決済後　建物名をALPS山下町に改名します。

エントランス部分も決済後にリニューアルする予定です。

今年、４月に購入したALPS汐入（旧：コーポ汐入）当初購入時の利回り設定を２０％以上と設定しましたが１１室中２室空室（当初購入時より４室入居増）の状態で17.26%になっています。目標利回りまで2.74%(12万円弱）になりますが空室の値引きをしてしまったせいで中々達成できない状況です。このままではMax19.75%にとどまりそうです。

４月以来なかなか購入できませんでしたが今月に入り３棟売買契約いたしました。利回りはかなり低い（７％台）ですが仕方ありあませんね。一方売却物件も２件ありました。物件の入れ替えをしている時期に入った感がります。

小規模クラスから中堅規模クラスに入れ替えている状況でワンルーム物件や戸建て物件からの撤退を進めています。

特に古い物件しか取り扱いませんので、新築や築浅の物件には興味を持ちません。なぜなら都内の収益性のある箇所での収益不動産及び相続対策での物であれば話は別ですがそれ以外での新築はこれからの需給面から見て危険です。

サブリースによる保証が付いているので銀行からの融資を取付け建設しているケースがありますがいつまで続くのを警戒していません。（今だけ２年〜５年）人口は増えていません。

供給過剰の状況は露呈している最中で特に郊外での相続対策による賃貸アパートの建設が過熱している状態は、賃貸相場を今後脅かす状況であることは否めません。（サブリース契約は見せかけ商品）※売却促進するために保証を付けることで将来の収益性を確保しているようにしていますが需給面での供給過多を説明していません。最近では、節税（相続対策の意味）の対策で進めていますね。余談ですが早く無くなるのであれば非常にいい対策ですが皆さん長生きしています。即効性のある対策のようで長期化すると空室の多いい部屋を長期期間保有することになり、家賃回収不足で返済不能になる可能性を秘めており、本来の意味合いが薄れさせてしまう可能性があります。

だから・・・新築に手を出す前に中古物件に着目するべきです。

中古物件デメリットのような部分

１、「銀行の融資が思うように付かない評価されない」

２、「収益物件として保有していても対応年数が短い」

３、「修繕費用がかかり維持できない」

上記内容はデメリットと考えるよりもメリットです。

１、融資が付かないのは、収益性と考えているからです。土地の価格で検討します。

２、対応年数が短いつまり減価償却が早い。

３、新築の物件を購入していないので初めから購入価格に反映しています。安く購入しているので初めから経費を計上しているはずです。

結論：短期で所有して建物の対応年数が過ぎたら建物を取り壊し土地での再販を考えるのです。今後の賃貸需給面でも供給過剰での保有は危険ですので、時期を見て売却できる物件にしておくことです。新築の物件にはできない対策です。例えば、築３０年の物件を１０年保有して取り壊すことには抵抗ありませんが、新築の物件をいつ壊すかまで検討していないので築１０年の収益物件を再度再販するのです。今よりも需給面が落ちている状態で且つ新築でない物件に価値はあるのでしょうか？

アルプス建設ホームページ

保土ヶ谷区今井町にある自社物件の改修工事の進捗状況

仮囲い状況

仮囲い状況 いよいよ開始しました。

清水マンション改装中　２０１６年８月

２０１６年１０月末完了予定

工事完了後：マンション名の改名します。

仮称）ALPS今井町　１５室（全2DK)

縦幕看板：アルプス建設