アルプス建設 代表の木藤です。
このたび、京浜急行に広告を掲載する事に成りました。
10月の中旬より掲載しますので、皆さんの見ていただける機会が増えるでしょうね。社内でいろいろと悩みましたがいいデザインが出来上がったので満足です。
京浜急行のドアに設置
任意売却救急センター
賃貸専門店の看板に成ります。
9月に入り15件の相談が有りました。去年と比較しても50%以上の増加しています。そのうちのほとんどがリースバックの問合せに成ります。自宅に住み続けながら売却を進める契約です。契約実績として、9月の契約件数5件
すべて任意売却物件です。
1,東京都世田谷区の戸建 3500万円のリースバック
2,埼玉県の入間市の戸建 1300万円のリースバック
3.神奈川県秦野市の戸建 1600万円のリースバック
4.神奈川県綾瀬市の戸建 2000万円の売却依頼
5,神奈川県横浜市の戸建 1200万円のリースバック
以上の物件は弊社にて買取およびリースバックいたしました。
10月の契約買取およびリースバック予定案件
1,東京都江戸川区一之江の戸建 1100万円リースバック予定
2,横浜市中区三ツ沢の戸建 未定買取予定
3,綾瀬市の収益ビルの売却依頼
年内は、10月の依頼物件まで購入終了に成る予定です。
任意売却救急センター
運営会社:株式会社アルプス建設
担当:木藤
今年はじめから、ほぼ月一のペースで購入し続けていますが、9月に入って買い付けしている物件が今回のオリンピックの影響で売り止めに成ったり、買い上がったりしてキャンセルが増えてきています。業界仲間も最近の売主は、オリンピック特需と考えて価格を強めに設定しつつ有ります。売り出していた物件も引き上げる傾向がちらほらと見受けられ、年末にかけて価格が上がると予想しています。来年には、かなりの物件が出てくるでしょうが価格が高いでしょうね。
※価格が上がらないと当然全体の価格が上がらない事を意味しているので、仕方有りませんね。
9月の買付けは、残り1件出していますが、なんとか月内で契約できるか微妙です。来月にも4件物件を買付けを出す予定ですが、2件は契約したいですね。
今年度の買付けは10月を持って完了とします。
次回の買付けは、2月から3月の年度末需要の買付けです。その頃まで資金をプールしておく必要が有ります。急な買付けにも対応できるためです。
住宅を購入する時期は、いくつか要因があります。
代表的なのは、オリンピックの決定により、東京のある一部だけが買い時期となっています。
しかし、その他のエリアでは、まだそこまでには至っていませんが時間差で
そうなるでしょう。(7年ありますから・・・・・・)
次に外交面です。
最大要因は、海外からの投資が集まるかが問題ですね。ヨーロッパ・アメリカ・中東からでなく、やっぱり中国本土の投資ですね。改善策がないと投資が集まりません。日中・日韓の関係が改善に向かえば、間違いなく日本の土地建物・商品は買われるでしょう。そうなると投資物件が買われ、地価の値上がりします。その背景には、中国の景気後退のリスクヘッジとして日本のマーケットが着目されつつあります。年末が楽しみですね。(日中交渉実現?!)
つまり・・・・外交交渉が進み冷えきった関係が改善できれば、住宅を購入するきっかけになるでしょう。何でも買ってくる海外投資家に注意ですね。間違ってもお台場・有明・豊洲の物件を買おうとしてませんか?現在売り出し中の物件は、いいと思いますが、これからの物件は、プレミアム価格になってきそうです。DH会社の売り出しに注目!!
オリンピックも決まり、消費税の8%も確定しました。
不動産業界・建設業業界はここ数年間は、順調に推移しそうですね。
急激な展開で業界も戸惑いを隠せません。
今年の末にかけて不動産売買(住宅)は、消費税の増税前の駆け込み需要で大盛り上がりですが、4月以降は少し落ち着くでしょうね。購入を急いでいても駆け込み前は便乗値上げや物件がなくなるといった不安感から焦ってババを引く可能性があります。焦らなくても住宅は供給されていますので、4月の竣工に間に合わなかった物件を叩き売る業者が出てくると思われるので、5月頃に購入する事をお勧めします。そもそも消費税が増税されるのは、建物部分つまり土地の部分に関しては増税されませんし非課税です。
例) 4500万円の新築戸建の場合
土地3000万円 建物1500万円です。つまり1500万円の部分で3%の増税になる訳です。約40万円になります。
細かく分析すれば、増税分の購入費用の割り増しよりも便乗値上げされた価格の方が大きいですよ。
不動産は逃げませんし、日本の人口は決まっています(需要)。不動産業者の広告宣伝に惑わされないようにしましょう。
住宅の買い時は、つまり買わなければならない時は次回
本日は、横浜地方裁判所の発表前ですが、今回は3件入札しました。
1、十日市場駅の徒歩2分の物件に1件。隣接物件の入札1件
収益ビルの入札です。土地は、220坪あり、建物を解体して建て売り用地として入札しました。
2、洋光台物件
土地は、広いですが件外物件として建物があり、入札者は限定されますが、土地評価だけでも4000万はありますね。
とりあえず入札してみました。
本番は、来週の入札です。横浜市中区の1棟ビル・新横浜の土地が大本命です。しかし、保証金が7000万円オーバーですので、資金繰りが大変です。
不動産の醍醐味と言えば、○○○ですね。
不動産を買う時・売る時・借りる時・貸す時とありますが、何と言っても売る時ですね。
・不動産を買う事は、正直誰でもできます。金額の上限はありますが、大抵は、銀行から借金をして不動産を購入する方が多いと思われます。※現金で購入する事ができる方は、別ですが。
・不動産を借りる事は、いろんな場所に借りる事ができいいのですが、醍醐味ではありませんね。
・不動産を貸す時は、もちろん賃貸オーナーである立場ですが、お金持ちができる事と考えがちですがこれも大抵は借金をして不動産を所有しているオーナーばかりで返済していくのに20年30年かかる場合があるのです。返済まで時間がかかります。
・不動産を売る時は、すべてを超越している状況です。つまり借金があっても十分返済できるだけの物件価格があり、利益をもたらすからです。もし、賃貸物件である場合、言い換えればオーナーチェンジ物件である場合、しっかりとした賃貸状況であり、売却できる評価がないと売却できません。つまり、売却は、簡単にできそうでしっかりとした状況が整っていないとできないのです。
不動産を所有し続ける事は、美しくありません。売却して花が咲くのです。そしてまた、別の物件を購入するサイクルをとる事が必要と考えます。一つのものに執着しない事を心がけています。※不動産を家族に相続したいと考えている場合は、これには値しません。
賃貸管理会社の3つの違いがあります。
1つ目は、月並みですが、大手の管理会社(従業員100人以上)か地元の不動産業者なのか?
2つ目は、賃貸管理部門以外に展開している事業体制が存在するのか?
3つ目は、自社物件を持っているのか?
答え:
1つ目は、大小は全く関係ありませんが、支店を持っているのかです。一拠点しかない不動産会社に頼んでも
公正な立場で物件を管理する事ができません。※ネットワーク管理ができるかが重要だからです。
2つ目は、賃貸管理部だけの会社は、やめた方がいいですね。建築やファイナンス・税金対策・賃貸募集能力がないからです。
家賃管理会社に求められているものは、総合管理事業ですので、管理だけを主体にしている会社は、その会社自体が主体として
運営していないので、いざという時に動く事ができません。動かない管理会社は全くといっていいほど必要ありません。
3つ目は、賃貸オーナーの心境を汲み取れる必要がります。そのためには、自社物件を所有している必要があります。他社物件だけを管理しているとオーナーの心境に近づけません。
9月1日からの新サービスの紹介いたします。
弊社の事業内容
下記事業内容の赤文字部分が新事業サービスです。
建築事業部 : 住宅の新築・リフォーム工事・マンションの修繕工事
任意売却事業部 : 任意売却救急センター運営
賃貸管理部 : 家賃管理・建物管理・サブリース契約・一括借り上げ事業
賃貸部 : アルプスエージェント運営・賃貸仲介業務
売買部 : 売買仲介事業・開発事業・中古・新築買取事業
アミューズメント事業部 :塩田ゴルフ場運営
※今まで賃貸管理部は、自社の賃貸物件の管理および他社オーナー様の物件の
管理業務を中心に行って参りましたが、本格的に9月1日から参入する事になります。
新サービスのの一部を紹介します。
借り上げ家賃に一括借り上げだけでなく、一部屋からの借り上げを実施する事です。
通常は、一棟管理のみでしか出来なかったサービスです。
今回は、一棟でなく一部屋からの管理を実現しました。これにより、なかなか空室で困っている
部屋を弊社では、家賃保証をする事ができるようになりました。
クラブハウスの外壁の色を白からオレンジに変更しました。
長野県でも屈指の大型ゴルフ練習場です。
全面のネットがなくどこまででも飛ばしていいのです。
※土手はありますが、爽快の開放感がありますので、
是非、ご来場ください。
管理部の紺野くん
自社物件の看板設置場所に苦戦中・・・・・・
横浜市南区南太田 フレンズモールです。
ほかにも設置する物件があるので、今月は大変です。
※横浜市中区山田町 産友ビル山田町前
※横浜市中区三吉町 ジョイフル関内
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