今回賃貸オーナー様への賃貸募集について、注意点をお教えします。
今回は、大手チェーン店の賃貸募集について
賃貸仲介業務の会社は非常に多く存在しますが、その中でもチェーン店の会社がみな同じ会社度と思い込んでいます。不動産業界においては、ある一定の社員教育をしておりますがやはりここのお店は個人経営のところがほとんどです。つまり冠を使うことでどこでも同じサービスを受けられるように見せています。大小ありますが名前の知らない会社でも一生懸命働いてくれる会社もありますし大きい会社だからと言って大丈夫とは限りませんあくまでも担当した担当者の力量がほとんどです。
会社の種類かに分かれます。
1.賃貸仲介会社
2、売買専門会社
3.賃貸管理会社
4、1から3の複合会社
5、複合会社と建設会社の融合(投資系含む)
6、競売専門会社
7、任意売却専門会社
8、総合建設業・総合不動産どの会社に賃貸仲介を意願いしたいと思いますか?
何人かは1番いう方と3番複管理会社と考えるのがほとんどです。
私なら5番の不動産複合会社と建設会社を兼ねた会社をお勧めします。
この理由は、賃貸物件は、お客様を紹介することだけでなく、入居されてからのアフターの方が長い付き合いになるからです。どうですか?・・・・・・・・
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任意売却成功例をご紹介します。
厚木市にお住いの55歳のSさん男性
家族構成:妻、子供3人の計5人暮らし
職業・年収:某電気メーカー勤務・520万
住宅購入年:1992年2月 木造住宅2階建(35年ローン 月額返済額 約15万円)
相談内容:10年前より資産運用の一環で新築ワンルームを購入し賃貸オーナをしておりました。最初は、12万で賃貸しておりましたが、2年更新のたびに入居者が退去する傾向があり、8年前までは何とか空きが出ても2.3か月で入居者が決まりましたので、よかったのですが、ここ2年は震災の影響もあり、空室が目立ちなかなか家賃が入らない状態でした。
物件価格2300万円
借入額 :2000万円(諸費用及び300万は、自己資金にて)
借入期間35年(10年経過)残債1500万弱残っています。
月額返済額: 約6万9千円
相談内容:住宅ローンと合わせると月額22万円弱にもなり、管理費も毎月9千円かかります。投資ワンルームを遣り始めてから少しずつ生活を圧迫するようになり、ローンを返済するためにほかの金融会社から借り入れをしている状態です。このままだと借金だけが増え自宅まで失ってしまうかもしれないので相談致しました。
弊社対処内容:自宅の住宅ローンは、滞りなく返済されていることから残債も少なくまた投資物件の利回りから見ても所有している意味がないこと。
1)自宅を任意売却にてリースバック致します。
月々12万円の家賃にて賃貸10年後に買戻し特約にて賃貸開始致します。
2)投資物件を売却
売却した際に残債がありますが、一般債権とともに民事再生申請
現在は、月額8万円にて家賃開始し残った債権を圧縮することによって月付き4万5千円の返済に留まり合計で12万5千円(104000円削減 管理費含)
考察:不動産投資は資産と多いも方もたくさんいますが、私から見たら『負債です』ただ一定のロジックに基づき位置づけられたものを除きますが、人はいったん所有した不動産を手放したくない習性にありますがあり、手放す勇気がないだけです。今一番大事なことは現在の生活であり将来の生きがいを持つことで、返済ばかりしている生活は決して充実した生活を送れないでしょう。
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横浜在住のAさんは、44歳の自営業(飲食店)を営んでおりました。
住宅は、15年前に購入した土地付建物、購入時4,500万円ので購入し、現在の残債は2,900万円です。
Aさんの心境:
私は、13年営んでいたお店を1年前に閉じ現在は、休職中です。銀行の返済も毎月12万円で滞納してから8か月その上、自営業時代の借入れ金額120万円の借金もあり。その返済にも毎月5万円かかり合計で17万円返済しておりました。しかし、8か月前から支払いができず滞納しております。何とか返済を延期してもらえるよう銀行に期間延長及び借換えの申請をしましたが、現在休職中ということもあり、申請を受け付けてもらえませんでした。15年間返済してきた自宅を売却しようと近くの不動産業者に査定してもらったところ『2,400万円で債権額よりも低い金額で売却できない』と言われました。『このまま返済をしないで競売になるのを待つほかない』と言われ,困っておりました。この先どのように生活していていいか相談する先がない中、街で見かけた看板に『任意売却救急センター』の看板をみて訪問しました。
アドバイザーの対応:
少し緊張した顔立ちで当センターにお越しいただきました。最初は、ご本人の心境をお話しいただけませんでしたが、徐々打ち解けて来てからは、現在の生活状況やこれからの生活設計の不安等をお話しいただき今後の対策を打ち合わせしました。
解決策:リースバック契約(住み続けながら任意売却)
当センターにて債権者(銀行)との債権額を確認し、返済期限の日程を確認しました。その後2週間あまりで弊社にて本物件を買取りAさんに月々家賃7万円にて住んで頂き現在住み続けながら、求職活動をしております。
※残念なことは、任意売却完了後、返済ができず自己破産を選択されました。住宅ローンの返済とは別に一般債権(自営業時代からの借金)があり、返しきれないことから破産されました。しかし、破産される前にご本人においてそのようになる原因がありました。
破産する原因:シナリオ
15年前に購入する時のことです。自宅を購入前に自営の開店資金600万円をお持ちで自己資金を持った状態で購入しました。しかし、当時は600万円のほとんどは、事業用に貯金していたもので、住宅資金に充てるものではなかったところたまたま訪れた建売販売所にて営業マンより自己資金を使うことなく自宅が手には入ります。月々の返済も家賃並ですので支払いは楽ですと言われ、当時の支払いは8万円でしたが段階的に金利が上がっている支払い方法で15年後には12万円にまで上がったことによる返済不能を引き落としました。もちろん自営業がうまくいかなかった事が原因ですが返済する為のたくわえを用意できなかったからと思います。
営業マンの勧めから買う予定のない物件を頭金なしで購入し苦しい返済に陥ったことは自らが引き起こしたことです。しかし、このことはAさんだけでなく住宅ローンの返済に困っている方の半分がこのような原因で返済不能になっています。何千万もの買い物をするのに返済困難になった場合の蓄えを用意する必要がありました。
賃貸オーナー様の立場はここ数年の間に変わりました。まず、借り手市場になっていることですね。賃貸オーナー様は借りてもらおうとわざわざ物件の仕様(設備エアコン・キッチン・壁紙選び)をよくしてなるべく早く入居者に入居してもらうことを必死です。しかし、仕様をよくしてもこの物件を多くの入居予定の方に紹介しなければ何もなりません。そこで、不動産業者の登場です。【以後不動産業者を業者という】業者は、この様な賃貸オーナー様がたくさんいることから、同じ条件同じ賃料でも紹介する賃貸物件と中々紹介しない物件に分かれることは最近多くなってきました。その理由は、オーナー様より【うちの物件を早く入居者を決めてくれれば、仲介手数料のほかに0.5が月から1か月多く払うからよろしくね】とかの話があります。そうすると業者は、そのような条件を出してくれる賃貸オーナー様を優先に募集活動を行うのです。つまり、賃貸オーナー様は良いように賃貸不動産業者に食い物にされていることをよく理解されていないのが現状です。
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この夏の夏のボーナスは例年より低かったと思われますが、消費税の増税法案の通過に伴い先行き不安が募るばかりです。社会保険が充実しても根本の収入が落ち込んでいる現在、社会保障に充実を図っても今現在の保障はありません。
住宅ローンのお困りの方にとっては、大切な住宅ですが今後住宅の過剰供給がクローズアップしてくると思われます。なぜなら関東圏及び郊外の賃貸貸室の空室率は過去最大に拡大しているからです。供給とともに老朽化が進んでいる中郊外はほぼ壊滅状態にあり、都市圏でも景気の動向によりますが企業の借家の契約数は減っているように思われます。つまり、会社自体が借りなくても個人で所有しているかもしくは、自ら借りている状態で個人でも安く部屋を借りられる状況があることを示しています。
※一般の方にはあまり知られていませんが、賃貸事情は、今後明るい兆しはありません。(海外からの移民もしくは外国人労働者)などの対策が出てくれば別ですが、近い将来その世になるとは思われません。
賃貸事情における大家さんお立ち位置について次に説明します。
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住宅ローンの返済に困ったら【任意売却救急センター】までご相談ください。
住宅ローンの滞納や差押えになったら、まだ間に合いますので弊社相談センターまでご連絡ください。
今年の夏のボーナスの支払いが滞納している。
毎月の住宅ローンの返済に困っている。
けがや病気で働けなくなったため収入が減り返済ができなくなってしまった。
などなどいろいろな原因で住宅ローンの返済に困っている方は大変多くいます。そのままにしていては症状を悪化させるだけでなく今以上に悪くさせてしまうこともあります。いろんな機関に相談したりしますが、返済に困っている方が思いつく先は、その他の金融会社ですよねしかし、今現在返済が厳しいなかさらに厳しくしてしまうことも多くありません。そうなってくると自分で借金をコントロールできなくなってから初めて弁護士等に相談するケースが一般的なケースですが、住宅ローンの滞納や返済に困ったときはそれ相応の専門知識を持った会社(コンサルタント会社)にご相談することをお勧めします。何よりも初期始動が肝心です。知らないでいろいろと動いてしまうと大けがします。そうならない為にも【任意売却救急センター】までお越しください。
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おかげさまで横浜駅西口に3号店出店を計画しております。
より横浜市内を網羅するうえでも大切な拠点になると思います。任意売却救急センターオリジナルキャラクターの姿をお見せすることができると思います。
支店では、任意売却救急センターの他に横浜のお住い探しの専門店でもあります。賃貸専門館としても運用いたします。
家系ラーメンの並んでいるところからご覧になれます。
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サッカー残念、なでしこジャパン銀ですが、頑張りましたね。
良かったです。その前に吉田選手金をとれたので帳消しかな。
もう少し金がほしいがこの後できれば2個ほど金がほしいですね。メダル獲得数でも宿敵韓国は現在12個
主要国でも6個以上とっているので、何とか頑張ってくほしいですね。
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昨日の夜からなでしこジャパンを見たせいで寝不足です。また、今夜はバトミントンの決勝う・・・・・眠い。
明日も東京で一棟ビルの任意売却のご相談があります。おきれるかな・・・・・・
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