本年もあとわずか!!
間違いだらけの賃貸管理及び投資の『からくり』について、お話します。
よくサラリーマン向けの将来の年金に変わる投資のとして一棟マンションや区分マンションの投資を進めますが、本当に安心して老後の為の投資になるのでしょうか?20年30年後の投資として賃貸マンションの投資は、私から見たら無謀な投資を誰かに進められているようにしか見えません。もし投資するなが、ショウトでの投資を進めます。長くても5年がいっぱいです。10年もしくはそれ以上の場合、その先の保障もしくは先の見込みがありません。
やるなら『5年まで』にしましょう。
※長期でないと収支計算が合わないのはわかっていますが、長期計算に合わせるのはあくまでも“売らせる為の口実”です。勘違いしないようにしましょう。
賃貸管理の本筋は、安定した収益を得る事に有りますが、長期の投資においての限定はしておりません、短期でも安定した収支が得られれば、成功だからです。成功しないで投資しても負債を抱えるだけです。あせって他の人がしているのをみて私もという感じで投資をするようでしたらやめた方がいいでしょう。
※若い夫婦が将来の為に投資したマンションワンルーム25年でローンんを組みましたが、2年目にしてすでに部屋が空室で次に募集する家賃金額は毎月の返済金額よりもした回っています。これから、大量に返済な何人が浮上するのは間違いないと思っています。3年前から昨年までの投資した方が対象です。その前の方々は、返済も進み当初予定していた金がkにみあった家賃になっているので、特段問題ないでしょう。
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この傾向は、最近なかったのですが今では年内にある程度のノウハウを聞きたい方が増えているのでしょうね。これかの事業計画や生活の基盤を確かめる為にもお問い合わせいただいているのでしょうね。住宅ローンの返済の計画はなかなかすぐには見つかりません、この連休中に実家に帰り、ご両親や親戚の意見を聞いて見てからでも遅くはありません。返済にお困りの場合には、根本には返済できるルートを確保しなければなりませんが、一時的にも支援して頂けるようであれば、支援していただくのも方法です。なぜなら、少しでも返済額を減る事にもなりますし、精神的にも楽になるからです。焦って判断を誤らせたりしない事が大事です。それほど多くある事でもありません。慎重に返済計画は家族全体で取り組んでください。皆さんのご協力なくしては、進まない事も多分にあります。
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リスマスと言えば、さんまさんの番組があるので、今日は帰ってテレビを見に帰ります。
競売の任意売却も一段落しています。
今動いてもどこも対応してくれません。
来年に向けて準備をしますかね?
宣伝:神奈川の任意売却救急センターのホームページがリニューアルします。
来年には、表紙と内容が充実しますので、是非見てください。
賃貸マンション編
新築一棟ビルの賃貸マンションは、危険な投資が有ります。
投資の代表的なパターンを3通りご紹介します。
1 土地を所有者し建物資金を融資に頼る場合
2 土地を所有者し建物の資金を融資を受ける事がない場合
3 土地・建物所有しておらず、両方を融資による頼る場合
新築の賃貸マンションを建築する上でのやったはならない3パターン目になります。
答えからいうと、投資を行ううえで、収益還元法による収益が間違いなく得られません。土地が安い場所に新築のビルやアパートを建設する事を考えますが、建設コストは基本的にどこで立てても一定の金額で立てられます。(山岳部など建築に困難な場所を除く)なぜなら、安い場所に建設する賃貸マンションに高額の賃料は見込めないからです。(その土地が、万一やすく購入出来る場合は滅多に有りません。その土地が曰く付きと地であるとか、土壌汚染されていて購入費用が安い場合があります。)
現実のコストの例
100坪の土地が単価30万円総額3000万円
建物の鉄骨造2階述べ160坪の10室の建物総額万円8000万円
総額11000万円
2DKのお部屋で家賃は、6万円×10室 60万円
年額720万円
表面利回り6.5% 一瞬都会では良さそうに思われますが、金利負担分2%〜3%
固定資産税・初期費用の不動産取得税・登録免許税等の費用を考えると到底まかなえる収入になりません。
不動産投資が出来るのは、土地を持っている場合と資金を十分に持っている方しか投資不可能です。
しかし、元々の投資とは持っている資金や不動産の価値を0円での考えにすぎません。
あとから融資を利用して持っている土地に建物建築し収益物件にするにはそれなりの収益を考慮すべきでしょう。そうしないと始めから賃貸オーナー様の為の建築工事でなくそうさせようとする建築会社の思惑にはまってしまっているのでないのでしょうか?
再度ご自分の資産の運用 使っていないからといて土地にむやみに建物を作る事で大きな負債を抱える事になります。もちろん収益性のない建物は今までも建てられています。元の状態にするにも解体できないでしょう。
注意する事
一括借り上げには、時差調整が有り金額は一定でない事は皆さんもおわかりでしょう。仮に借り上げ契約の物件でも古くなれば、再度再建築の提案されますので、間違いないでしょう。そうなった時また、金融機関に融資を申込んでいるオーナー様の姿が想像できます。これって最初の頃の事を思い出すとまた同じことをしている事にきずくでしょう。借金をする事で生計を立てる様な事態にはならない様にしてください。いつまでの家賃は下がらない事は有り得ません。物価は上昇に伴う家賃の上昇は見受けられません。なぜなら、供給過剰になっているからです。供給過剰な今、新築物件に入居者は集まりますが、古い物件には入居者は減る事は、間違いない現象でしょう。
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任意売却成功例 神奈川編 その2
神奈川県綾瀬市の依頼者
45歳のTさんより依頼がありました。家族構成は夫と高校生・中学生のごく普通の家族でしたが、旦那様の勤めていた会社が6か月前に倒産し、住宅ローンの返済が滞っていました。しかし、返済に関して返済先のS銀行担当者より、『返済できるようになったら返済してください』とのことでした。時間的な猶予があると錯誤した結果。返済の繰り延べや借り替えの返済の話し合いを行う予定でした。しばらくして、裁判所からの競売開始決定の通知が届きどうなっているのかを確認しにS銀行に確認しに行ったところ、『競売ですのでお打ち合わせができません。弊社ではもう如何し様もありません』との答えでした。納得のいかないTさん夫婦は、弁護士に相談したところ我々もどう仕様もありませんので、御親戚かご友人に入札していただしかないと対応できません。また、『自己破産するときはまた来てください』申請費用は、着手金が10万円その後、毎月銀行に返済していた金額をお支払して頂ければいいですよ。返済しても何も残らないので、今月より返済を止めてください。など・・・・・・・・
おかしいと感じたTさん夫婦が弊社に任意売却救急センターをみて、お問い合わせいただきました。
解決策
さっそく、Tさんと物件の専任媒介契約を締結し、S銀行との交渉に入りました。
弊社関連会社にて当マンションを購入し『リースバック』にて賃貸契約を結びました。
物件購入金額 2,800万円 35年間の住宅ローン 2LDK 65㎡
競売決定時の残債2,400万円
競売入札最低価格 850万円
任意売却価格 1,700万円
売却後の残債 700万円
売却後の残債は、残りましたが任意売却を行ったことでTさんのご家庭では、引っ越しをすることなく現状を維持するには必要な対応でした。競売にでの残債の返済で無いので今では残債も計画的に返済できるようなりました。
※注意する事
任意売却により残る残債と競売による残債の金額がどうなるか?実際競売にならなければ分からないこと、残債を減らす金額を確定することはできません。確定できるとすると任意売却での対応しかありません。ただ言えることは、『その選択をするのもご本人によります』
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依頼者
横浜市在住の45歳のTさん会社員 都内の電気メーカに勤務 奥さんと小学生と幼稚園のふたりのお子さんをお持ちの方からの依頼者
5年前に横浜市内に2LDKのマンションを3500万円で購入し夫婦共働きで返済
計画で購入しました。しかし2人目のお子さんが生まれてから奥様の体調がすぐれず共働きの収入が見込めなく成り銀行への返済を6ヶ月滞納してしまったようです。その間にもマンションの管理費も滞納し督促がきていましたが返済する事ができずにいたところ、裁判所より競売の開始決定の知らせをしり慌てて事の重要差を理解したそうです.その後債権者の元に行き『返済の猶予をしてもらえないか』と頼みましたが,『競売手続きが決まっている』ので、お受けする事ができないと断わられてしまいました。
どの様にしたらいいのかわからないままでいたところ、奥様がネットにて弊社HPの『リースバック』についてお問い合わせをいただきました。
★依頼内容
子供が小学生で学区を変更したくない。
奥様の実家が近く体調がすぐれない事も考えて今のマンションに住み続けたい。
など
★解決策
弊社にて残っていた残債を返済して所有者変更を行いました。なおマンションの滞納分は5年間の分に限り返済いたしました。残りの未納分は免責になりました。
今では、奥様の体調が完全に回復するまで、パートをしながら生計を立て直している模様でした。
住宅を売却するだけが解決策では有りません。その住居に住み続ける『リースバックプラン』により現状の生活を維持し次へのステップになる様、サポートして行きたいと考えております。
『リースバック』について、詳しくご質問ある方は、遠慮なく当センターにご連絡ください。
任意売却のは基本的に債権者との交渉により、差し押さえられている不動産物件を一般的な不動産として売却する事を意味していますが、場合によっては、競売の方が債権が減る可能性もあります。すべてのケースにおいて任意売却が有利というWebを見ますが、はっきりいて今ではそうとも言えません。帰って任意売却する事により、債権額が増えてしまうケースをよく見ます。私は、そうなる可能性がある場合は、競売をオススメしております。最近の競売のスケジュールは以前と違いスケジュールが読みやすくなったようにおわまれます。強制執行をひどく怖いものとお思いでしょうがとがいます。あくまでの公共の裁判所の執行にすぎないのですからヤクザ屋さんとは違う立退きになるからです。強制執行のこなし方を知っていれば得をするケールがありますので、十分債務者の方はして置いた方がいいでしょう。
得をする事項
No.1 固定資産税 競売実施より1月1日を過ぎると固定資産税の支払いの義務者は落札者になります。よって、支払う義務がなくなる事と今までの固定資産の滞納も競売二より、清算されるばあいがあります。(清算されない場合は物件の評価が低くて落札価格に反映されない場合に起こります。
No.2 マンションの管理費および修繕積立金については、新しく落札した者が債務者に変わって弁済する事になているので支払う必要がありません。(実質は、弁済した落札者に債務者は支払わなければなりません。しかし現状は請求しているケースが非常に低い状況です。)
No.3落札者が裁判所に落札価格を入金するまでの間に所有者は、債務者のものですのでしばらくの間はすみ続ける事ができます。および45日ぐらいかと思われます。
総合的に考えて任意売却か競売がいいのかをコンサルいたしますので、お気軽にご連絡ください。
競売・任意売却の担当 木藤までご連絡ください。
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