管理部の佐藤くんの物件です。
今回は、自由に内装をコーディネートさせました。
良いですが・・・・ザー男の部屋になってしまいましたね。
社員の独創性を出させるために弊社では、自社物件にかぎり自由に内装をコーディネートさせています。(社員教育の一環として)やって見ないとわかりませんからね。
物件内容はこちら
相鉄線の瀬谷駅に北口にある物件(物件内容はこちら)
前回2年前に行った工事は表面のみの改修工事でした。
今回は裏面の改修工事になります。屋上防水を行うのでこれで漏水もなくなるといいのですが・・・・・・・築45年以上経つ物件ですので、心配ですが費用かけましたからね。
★改修工事を2回に分けて行う理由
一気に改修工事を掛けても古い物件は必ずどこかがたがきます。全体の工事をした方が費用対効果的にもいいと考えられていますが私の場合は違います。常に改修工事を続けることが建物においては良いと考えます。45年ですよ・・・・。
築55年までは稼働してくれれば良い方です。
因みに利回りは15%以上です。
半分開いても大丈夫!!
★私の投資物件のルール
収益物件の原則をお話しします。新しい物件を購入した場合、資金回収した物件を再度市場に再転売しますが、古い物件である場合どうなるのでしょうか?
当然取り壊します。
徐々に収益性が失われていきます。入居率が低下する。クロージングして行くことを想定して運営することです。
それをできる方のみが古い物件を購入できます。決して安いから購入することはしてはいけませんよ。
ALPS横浜ビルに移転しますが、部屋の間仕切りを自社の社員で解体して見ました。
※アルプス建設 管理部 営業社員にて
アルプスエージェント
横浜西口支店は、開業してから一度もリニューアルしていません。
この度ゴールデンウィーク前に改装を計画しています。
築年数50年以上の建物をさらに使用し続けることが弊社の特徴です。通常は取り壊して新たに建物を構築し収益性を計るのが一般的ですが、収益性について検討してみました。
古い建物を解体し新たに建物を構築すると当然費用がかかり借り入れををしなければなりません。
費用(投資)にあった収益が得られればいいですね。得られると思います。
しかし、いつまで得られるの?いつまで借金を返さないといけないの?
賃貸マンション建設会社からの営業で将来のために遊休地を活用して建物を再建築するとかを検討させられますが将来確実に収益を確保できる保証はありません。むしろそのような営業スタイルでどんどん賃貸マンションおよびアパートが乱立しています。
再開発等は乱立した状況を確認し終えた時点から考えたいですね。5年間後まで待ちます。
進捗状況 1月状況
弊社での所有物件
築50年を超える物件のリノベーションを紹介します。
一階部分を全面改装して建物全体のリニューアルを図ります。
今回は、スケルトンにした状態を撮影しました。
今後どのように変化するか報告します。
ただいま事業計画中の物件の解体進捗になります。
「三ツ沢中町の土地」
今月には綺麗に整地まで行くかな?
まさかの地下埋設物、解体時の撤去の残りと思われます。
今月無事撤去完了しましたが2期工事に分けて撤去するため1期撤去工事の完了しました。
三菱地所ホームに工事を請け負わせています。
今回は、床の張替えと間取りリフォームの受注致しました。
先月1月に着工したばかりの物件で今月完工予定です。
着工前
養生状況
解体状況(壁撤去)
自社管理物件:産友ビル山田町(横浜市中区山田町7−4)
駐車場の整備を行いました。
以前より駐輪場のスペースが狭かったことを解消しました。
建物の塗装工事が完了しました。
現在4室改修工事中です。
11月初旬には入居可能、お問い合わせお待ちしております。
103号室・201号室・301号室・303号室
この物件に関しては、本社管理部までご連絡ください。
045−251−5775 (ブログを見た方のみ社長直接です)
キャンペーンの内容(2発あります)
1、仲介手数料等の半額
2、家電のプレゼント(話題の布団専用掃除機とかダイソンの掃除機や扇風機・IPADなど)直接担当者にご確認ください。
注意:募集の終了及び年内の募集期間に限ります。
※弊社アルプスエージェント及び他者仲介会社では、このようなサービスは実施しておりません。
残るは、舗装工事も実施します。
弊社の投資物件(自社物件)のメンテナンスについてご説明します。
大規模修繕以外は概ね自社施工を実施しています。
特に小さな作業・誰に頼んだらいいの?などの作業です。
本日は、時間の空きがあったので巡回中に六ツ川1丁目物件の床の土間補修してきました。
業者に頼むといい値段取られますが私の作業は無償ですので、実施しました。
土間がかた間ていないので次回完成を投稿します。
小さい作業 電球交換(電球色から昼光色に変更)
ALPS山下町 エントランス
本日、南区六ツ川1丁目の古アパートを購入しました。
築年数は44年経っていますので、かなりヤバイです。
屋上からは漏水及びゴミや雑木が生い茂っています。
9月にはいろいろと整備していきますが、この物件利回りがよくありません。なぜなら収益物件というよりは開発物件(転売物件)として考えているからです。土地もそこそと大きいので3宅地にて販売する予定ですが、しばらくは貸し続けます。
仮称:ALPS六ツ川 No.46 (旧:コーポ錦)
清水マンション No.10(保土ヶ谷区今井町161−1)
改修工事中ですがかなり傷んでいました。
保土ヶ谷区今井町にある自社物件の改修工事の進捗状況
清水マンション改装中 2016年8月
2016年10月末完了予定
工事完了後:マンション名の改名します。
仮称)ALPS今井町 15室(全2DK)
アルプス汐入 403号室リフォーム完了ALPS汐入403 図面H28.07.03
403号室:140万円(ほぼスケルトン状態)
コンセプト:白と黒のコントラストで設定しました。
エアコン設備
お湯炊き機能付き
新規トイレ
新規キッチン
ご紹介する部屋は、4階部分を紹介します。ALPS汐入401 図面H28.07.02
401号室・403号室・405号室の3室になります。
一番変わったのは403号室この中でも一番リフォーム費用がかかっています。
401号室:48万円(畳・塗装・クロス工事)
とりあえず。築年数から見て43年経っていることからかなり、ボロボロです。リフォームするというより目につくところが壊れています。
(あまり見ないようにしたいのですが手当たり次第気づいたところは手直しています)
小野町のアパートを売却し立退きと解体を請け負って工事を進めています。
今のところは問題なく進行中。😁
問題なのは、境界が一カ所見当たりません。😅
解体しながら慎重に探してみます。😩
解体してみると 中々良い土地になりました。(土地37坪)
駅前の立地を活かせば資産価値ありますね。
ご購入いただきましてありがとうございました。
今回 自社所有物件 清水マンション(築年数38年:2006年取得)
給排水工事
外構工事
外壁塗装工事
防水工事
を行います。
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