落札できませんでした。
横浜地方裁判所 平成26年(ケ)第134号 3
4 横浜市保土ヶ谷区常盤台282番106 12,362,000 売却 14 個人
やはり常盤台の物件は、これ位でしょうね。個人の方が落札しているので良いのでないでしょうか?法人はここまで入れられませんでしたね。14口といい感じでした。
次回は、大和辺りの物件を入札予定ですが、いい物件が有りませんね。
川崎行ってみようかな?・・・・・・
26(ヶ)134 ー3.4 1件入札してみました。久々でしたが横浜市保土ヶ谷区常盤町の物件この物件は1年前より任意売却の相談にこられていた物件で内部外観と査定していました。あまりパットしないため頑張った数字は入れられませんでしたが、おそらく1300万円位でないかと思います。参加入札程度でした。※追伸この物件の隣西側の建物の後々競売になるでしょうね。26(ヶ)134の1.2が今後出てきます。室内はペットを飼っていて大変臭いです。壁ににおいが染み付いているんじゃないかと思われる位ひどいです。落札してもフルリフォームしないで取り壊したいです。とりあえずパットしません。
現在弊社で保有しているテナントビル
アルプスビル高田馬場を近日、再販する予定です。
価格帯は、3億近くに名なると思いますが、ご興味の有る方は
お問い合わせください。
この物件は、1・2・4階の部分が空きですが、今月末迄に外壁工事が終わりますので、本格的な募集はこれからだと思います。
自社所有としてお考えのオーナ様には、テナントがいない状況での所有をおすすめします。来年の増税前までには、売却したいですね。
1.パークハイム新百合ケ丘のマンションを購入しました。
100平米を超す物件で希少性があります。
2.東京都江東区のライオンズマンション東砂の物件
いずれも今週購入した区分マンションです。
来月には、今年最後の1棟収益物件の入札発表日になるので、(ドキドキですね)
11月に成ってから任意売却の問合せおよび売却物件の買取が増えてきたので来月(12月)の忙しそうです。
by-tree
弊社では、総合建設業・総合不動産業を運営しておりますが、その中でも不動産の内容をご説明します。
総合不動産業は5つの分野に分かれています。
1.賃貸仲介業
2.売買仲介業
3.管理事業
4.貸ビル業
5.任意売却事業
その中でも5番目の任意売却事業について詳しくご説明します。
債権不良による不動産の売却や競売回避に用いられる事業です。
この事業にはいろんな事業と融合しているため、任意売却は単独には運営できない事業です。
・住宅ローンなどの返済が難しく売却する事に成ったため売却する:一般売却および債権者との交渉による売却交渉による売買一般仲介業務です。
・リースバック契約:売却しても引っ越さないで住み続ける契約を言います。これは、賃貸仲介業と管理事業・貸ビル業のノウハウを持っていないと出来ません。そこに買主(投資家?)に物件を購入してもらい貸主に成ってもらいます。
注意:投資家に物件の貸主(大家)になってもらいのですが、ここに落とし穴が有ります。いつまで借りられるのか?※業者によっていは様々です。1ヶ月から1年間が多いです。ずっと貸し続ける事が出来る確約は有りません。時期を見て追い出される可能性は否めません。なぜなら、最初は、貸しますがずっと貸すとは限りません。
注意2:投資家とは売買によってい購入した物件を一定期間所有して時期を見て売却する事を意味しています。→借主が借りたい期日まで借りられない事を意味しています。
弊社の場合:建物が続く限りかし続ける事および10年間を区切りに賃貸しております。→なぜそのような事が出来るのか!→貸ビル事業をしているからです。実際にマンションやアパート・商業施設等を所有している事業者でないと所有し続ける事は絶対不可能です。
※1・2棟の収益ビルを持っている事業主が出来る事でも有りません。継続的に運営し続ける事が出来る会社しか出来ないのです。(会社の寿命は10年で半数が倒産しています・・・・・・)
9月に入り15件の相談が有りました。去年と比較しても50%以上の増加しています。そのうちのほとんどがリースバックの問合せに成ります。自宅に住み続けながら売却を進める契約です。契約実績として、9月の契約件数5件
すべて任意売却物件です。
1,東京都世田谷区の戸建 3500万円のリースバック
2,埼玉県の入間市の戸建 1300万円のリースバック
3.神奈川県秦野市の戸建 1600万円のリースバック
4.神奈川県綾瀬市の戸建 2000万円の売却依頼
5,神奈川県横浜市の戸建 1200万円のリースバック
以上の物件は弊社にて買取およびリースバックいたしました。
10月の契約買取およびリースバック予定案件
1,東京都江戸川区一之江の戸建 1100万円リースバック予定
2,横浜市中区三ツ沢の戸建 未定買取予定
3,綾瀬市の収益ビルの売却依頼
年内は、10月の依頼物件まで購入終了に成る予定です。
任意売却救急センター
運営会社:株式会社アルプス建設
担当:木藤
本日は、横浜地方裁判所の発表前ですが、今回は3件入札しました。
1、十日市場駅の徒歩2分の物件に1件。隣接物件の入札1件
収益ビルの入札です。土地は、220坪あり、建物を解体して建て売り用地として入札しました。
2、洋光台物件
土地は、広いですが件外物件として建物があり、入札者は限定されますが、土地評価だけでも4000万はありますね。
とりあえず入札してみました。
本番は、来週の入札です。横浜市中区の1棟ビル・新横浜の土地が大本命です。しかし、保証金が7000万円オーバーですので、資金繰りが大変です。
今回3件の入札を行いました。
1件目は、和田町の借地物件 700万円 個人落札
2件目は、金沢区の町屋町の物件 3500万円 法人
3件目は、中区の尾上町のビル 取下げ
結果は惨敗でした。↴
○和田町の物件は個人の入札で価格も700万台と高額でしたので、再販業者での落札は
厳しかったでっすね。
○金沢区の収益アパート付き戸建ては、3300万円で入札しましたが、3500万円での落札は
仕方なかったですね。
○1億4300万円での入札でしたが、取下げと話になりませんでした。
競売でも入札数は若干ですが増えて来ているようです。↑
横浜市・川崎市・藤沢市の『任意売却』の相談は、『任意売却救急センター』まで
http://www.ninbai99.com/blog/ 任意売却ブログ http://www.alps-kensetsu.com/reform/ 建設専用ホームページ http://www.alps-kensetsu.com/ 本家ホームページ http://www.ninbai99.com/ 任意売却救急センター 0120-7867-28今回の入札は2件でした。そのうちの本命が横浜市中区小港町の土地55坪
この物件は、6年前に競売にかかり、弊社で落札いたしました。当時の入札額は
5100万での落札でしたが今回の入札は4700万円の札を入れて見ました。
結果5180万円での入札結果でした。
前回は、落札した物件の他に前面の道路部の土地を購入したおかげで高値で
売ることができましたが、今回は単純に土地の値段でしょうね。
2宅地の建売物件にて販売するでしょうね。販売価格は4,200万円のぐらいでしょうね。
土地2700万円建物1500万円合計4200万円と言ったところでしょうね。
売出価格は4480万円~4280万円と言ったところでしょう。
次回の希望が丘の土地物件に注目し、集中していきたいです。
それと西区藤棚町の中古戸建物件に入札する予定です。
西区の物件は3400万円の販売価格からいくらの価格まで入札できるかが決め手でしょう。
希望が丘の土地は、2宅地の建売物件になるので、こちらも造成費用を考慮して
入札しなければなりません。おおよそ造成費用内訳(解体費用75万円・造成費用
L型擁壁1.5mから2.5mで180万円合計255万円それと測量費30万円登記費用および
諸経費を合算した費用を考慮した入札額になります。
※この物件は、結構入りますよ20件以上は入ると予想します。
入札予想5000万円の大台に乗るか乗らないかでしょね。
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落札件数0件です。
予想通り神奈川区六角橋物件が一番人気39件入りました。
落札価格は、6893万円でした。
弊社の入札金額6560万でしたので、沈没しましたね。
やはり建売業者による入札でしたね。
その他は、取下げによる物件がほとんどでした。
次回の入札は、あまりいい物件はないので、そこそこ入札しますかね。
最近、良い物件と言われるものが減りました。その原因としては
任意売却が有効的に機能しているからだと思われます。
それと物件の販売ルートが確立してきていることもあり
競売にならないで売却されているのでしょうね。
今週の横浜地方裁判所の競売入札件数は5件
その中でも一押しの物件≪一番人気≫神奈川区六角橋の物件ですね。
頑張って6500万以上の金額を入れましたが、間違って7000万以上の
業者になってしまう可能性があります。
万が一下りればラッキーですね。こちらも・・・・スリスリです。
西谷の戸建て・二俣川の戸建て等は、あまり期待していませんが、
下りたとしてもあまり利益のない物件です。
3月の入札に気持ちを集中します。
事件番号 | 物件 番号 | 所在地 | 売却基準 価額(円) | 売却価額(円) | 開札 結果 | 入札 者数 (人) | 落札 者 資格 |
平成24年(ケ)第650号 | 1 2 3 | 横浜市栄区笠間三丁目1260番5 | 19,450,000 | 36,789,999 | 売却 | 26 | 法人 |
弊社の入札金額は、33,571,818円での入札でした。 26組の入っては難しかったですね。
最高入札よりも300万差が付きましたので、仕方ないですね。
今回は、2件の入札でしたが、1件は取下げでしたので、残念な結果でした。
次回の2月13日の入札は5件入札予定です。一番注目は本日と同じ入札札が入るでしょうね。
次回は、落札できる様に祈るばかりです。
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神奈川戸建ての物件をご紹介します。
今週から本格的に販売開始します。
今までは、部屋に残置物がありなかなか見れませんでしたが、本日より内部残置物も撤去したので内見できます。
近くには同じような物件で新築部件がありますが、4200万から4300万円の新築物件
ご紹介物件は、中古の築10年経ちますが、価格は3280万円新築でない分安くなています。
内部もクロスなどは張り替えるのであまり変わりませんが、建具等は少し傷があることを除けは新築とほとんど変わりません。
1000万円の価格の差をどのように判断されるかです。
新車を1000万円で買うか中古を750万円で買うかです。≪例≫
新築でも買った瞬間に1割は安くなりますからね。
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今年 第一回目の横浜地方裁判所の結果
今回は4件入札しましたが結果として1件落札2件×1件取下げでした。
初回に落札できたのは、ほっとしています。今後の入札につながる結果です。
入札金額は、予定よりも少し高めに入札しましたが、リノベーションを得意にしている
弊社としては、この物件を再生していきます。
事件番号 | 物件 番号 | 所在地 | 売却基準 価額(円) | 売却価額(円) | 開札 結果 | 入札 者数 (人) | 落札 者 資格 |
平成24年(ケ)第211号 | 1 2 | 横浜市戸塚区柏尾町字尾崎台440番1 | 52,650,000 | 66,851,818 | 売却 | 4 | 法人 |
来週の入札にも期待しています。5件入札予定ですが、その中でも是非落札したい物件があります。
現代段階では、ブログで公表できませんが、3200万円で入札する物件がります。この価格はギリギリでしょうね!
それ以上だと少し高い印象がします。結果が分かり次第随時報告します。
また、2月第1回目の入札にも注目物件があります。その物件もギリギリの金額まで頑張る予定です。
今年年間目標としては、横浜地方裁判所20件 川崎地方裁判所5件 相模原地方裁判所3件 東京に関してはできれば1件以上
落札したいですね。
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来年の不動産価格は、上がる傾向になると思います。
前半は緩やかに上昇し参議院選挙終了後秋口から価格が本格的に
上がる傾向にあると思われます。
正直今まで下がる一方でしたので、買い控えていたユーザーが
買いに入る年かもしれません。
しかし、今年の3月に銀行の貸付が凍結する→借り換えができない
難民が増えると想定しています。4月から7月まで若干下がりますが
秋口にかけて再び上がる傾向にあると思います。
GDP1%前後の中国との改善もありますが、局部的な改善がるのみです。
全国的に改善するとは思えないので、あくまでも内需に潜んでいる需要を
呼び戻すほかないでしょう。
来年の当たり年は、『建設業』ですかね。
新築→消費税の増額による駆け込み需要
古家→優良物件(好立地)が出てきます。リフォーム需要の増加
公共投資の需要見込み
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今週は、年明け後の入札物件を見てきました。
茅ヶ崎市の物件で平成24年(ヶ)235号 茅ヶ崎市元町5819番5
土地は80坪あり建物が古家があります。3階建ての建物でかなり、老朽化は進んでいます。
競売情報を見ていても、使用状態は非常に悪く外壁などはひび割れ状態、かなり漏水しているでしょう。
茅ヶ崎駅のロータリーから近くの物件で最高にいいところにあります。再建築するにも申し分ありません。
しかし、問題はパチンコ屋さん(スロット店)立退きは厚生執行できますが、おそらくですが韓国系ですので
怖いかもしれません。
この付近はパチンコ店が混在している地区で店舗の大きさの割にはかなり人は入っていました。
しかし、この先の事を考えると店舗の大きさが売り上げを左右する事は否めません。
希望入札価格 8200万円
予想落札価格 11000万円と予想します。
年末及び年始は入札が少ないのでねらい目ですよ。
弊社は、すでに年内に物件を入手済みですので、参加入札で程度にとどめておきます。
来年に向けて本格的に建売事業を開始しますので、横浜のいたるところでご覧になれるかもしれません。
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来年早々1月に競売決定しますが、最低落札額5000万ぐらいですね。
この物件は今年初めから任意売却の手続きを続けていましたが中々
うまくいきませんでしたが、競売決定するまでには解決できるように
急いで対応中です。
この物件の欠点は、出来上がってから35年近く経ちますが、一度も
修繕工事を行なっておらず、外壁等が汚い状態です。
共用部の扉や屋上の防水は切れて漏水しています。
最大の欠点は、階段になるでしょうね。1階〜2階に上がる階段の
階高がの段数が設計ミスでおかしくなっていることでしょうね。
致命的な設計ミスです。
一時的なマイナス点は、最近12月は総選挙がありますが、1階部分に
政治団体がいることですね。選挙カーなどが走りうるさいかもしれません。
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回答いたします。賃貸に出せま?!。
一般的には、住宅ローンを組んでいる住宅は、契約者(ご本人)が住居として使用することを目的として
貸し付けている住宅ローンになるので、そのほかの用途にて使用する場合には、契約を解除する可能性があります。
賃貸に出せても、もし銀行(債権者)にバレた場合、契約を解除されてしまう危険性があります。
一般の賃貸物件でも住宅ローンがついたまま、貸し出しているケースを見ます。
あくまでも、貸主責任にて行います。
★余段ですが、売却の検討した場合
住宅ローンがついたまま売却することは出来ます。たまに住宅ローンが付いているので売却できないと勘違いしている
方がいらっしゃるので、住宅ローンが合っても大丈夫です。
注意しないといけないのが、売却する金額と残債のバランスです。
①売却金額の方が残債より高い場合
問題ありません。普通に売却できます。どの不動産業者に頼まれても平気です。
②売却金額の方が残債より安い場合
一般的に売却不可能ですね。売主様にて自己資金を投下すれば、可能ですが、それ以外には難しいですね!
そう言った、債権が残った住宅ローンの売却を専門としているのが『任意売却救急センター』になります。
債権者交渉及び債権額の削減交渉等を一手に承っています。
一般売買ではありませんので、お間違いなく『任意売却』になります。
任意売却でのリースバックによる買取を今月は、3件までにします。
年末にかけての駆け込み需要に向けて11月の買い入れは、3件に抑えました。≪申し訳ございません≫
資金繰りの件もあり、自己資金が足りないからです。≪現金買取のため≫
借り入れをしてまで、弊社は購入しないことから12月は十分に購入できます。
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景気の衰退により収入の減少当然ながら住宅ローンの返済にお金を回せなくなるのは当然ですね。
食費・光熱費に捻出してしまうと残りはあまりなく、住宅ローンへの返済ができなくなる、これはだれが聞いても
当たり前の現象です。
住宅ローンを組んで借金をして苦労して返済してきても一時返済が滞納した3か月以上滞納すると返済したくてもできない状態になります。
一括返済の方法しか対応できないのが現状です。
そうなる前に一刻も早く対応した状態からご相談ください。事前の相談は、依頼者様の安心にもつながります。
※滞納する原因は、一時的なものではありません。継続的な問題がほとんどです。
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