弊社では、総合建設業・総合不動産業を運営しておりますが、その中でも不動産の内容をご説明します。
総合不動産業は5つの分野に分かれています。
1.賃貸仲介業
2.売買仲介業
3.管理事業
4.貸ビル業
5.任意売却事業
その中でも5番目の任意売却事業について詳しくご説明します。
債権不良による不動産の売却や競売回避に用いられる事業です。
この事業にはいろんな事業と融合しているため、任意売却は単独には運営できない事業です。
・住宅ローンなどの返済が難しく売却する事に成ったため売却する:一般売却および債権者との交渉による売却交渉による売買一般仲介業務です。
・リースバック契約:売却しても引っ越さないで住み続ける契約を言います。これは、賃貸仲介業と管理事業・貸ビル業のノウハウを持っていないと出来ません。そこに買主(投資家?)に物件を購入してもらい貸主に成ってもらいます。
注意:投資家に物件の貸主(大家)になってもらいのですが、ここに落とし穴が有ります。いつまで借りられるのか?※業者によっていは様々です。1ヶ月から1年間が多いです。ずっと貸し続ける事が出来る確約は有りません。時期を見て追い出される可能性は否めません。なぜなら、最初は、貸しますがずっと貸すとは限りません。
注意2:投資家とは売買によってい購入した物件を一定期間所有して時期を見て売却する事を意味しています。→借主が借りたい期日まで借りられない事を意味しています。
弊社の場合:建物が続く限りかし続ける事および10年間を区切りに賃貸しております。→なぜそのような事が出来るのか!→貸ビル事業をしているからです。実際にマンションやアパート・商業施設等を所有している事業者でないと所有し続ける事は絶対不可能です。
※1・2棟の収益ビルを持っている事業主が出来る事でも有りません。継続的に運営し続ける事が出来る会社しか出来ないのです。(会社の寿命は10年で半数が倒産しています・・・・・・)
簡単に住宅ローンのたいのうをすると単に返済できないだけではありません。どんな方でも滞納にならないように周りの方から借りて返済してそれでも返済しきれない状態で滞納が始まるのです。滞納した状態は、住宅ローンの返済が滞納しただけでなく、周りの人つまり親戚や知人からの借入れをしてもう借りることができない状態まで行ってしまっているケースが多いように思われます。
そんな状態で再建できるのでしょうか?
きっとできないでしょうね。銀行に返済できないだけならまだしも知人(親戚等)からの借金は、信用も無くす結果になるからです。そうなると当に首が回らない状態での再スタートになるようなら、そうならないうちに処理したほうが良いですね。そのためにも事前の相談が必要です。ここでいう相談は、早いうちに『任意売却』をしたほうが良いのではなく、『任意売却してもいい状態にしておく』ことが大事なのです。一般の任意売却業者は、早く売却する事を進めますが、弊社は適切な時期に売却するものであり、あせって売却するものではないのです。『売却する準備に時間をかけることです』
任意売却救急センターへの相談者にお伝えしている事で『最短で2週間』『最長で3か月から6か月』かかります。かなり時間がかかるように思われますが、必然なのです。ご心配いりません。
住宅ローンの返済難民を出しなくないですね。
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http://www.alps-kensetsu.com/ 本家ホームページ http://www.ninbai99.com/ 任意売却救急センター 0120-7867-28横浜在住のAさんは、44歳の自営業(飲食店)を営んでおりました。
住宅は、15年前に購入した土地付建物、購入時4,500万円ので購入し、現在の残債は2,900万円です。
Aさんの心境:
私は、13年営んでいたお店を1年前に閉じ現在は、休職中です。銀行の返済も毎月12万円で滞納してから8か月その上、自営業時代の借入れ金額120万円の借金もあり。その返済にも毎月5万円かかり合計で17万円返済しておりました。しかし、8か月前から支払いができず滞納しております。何とか返済を延期してもらえるよう銀行に期間延長及び借換えの申請をしましたが、現在休職中ということもあり、申請を受け付けてもらえませんでした。15年間返済してきた自宅を売却しようと近くの不動産業者に査定してもらったところ『2,400万円で債権額よりも低い金額で売却できない』と言われました。『このまま返済をしないで競売になるのを待つほかない』と言われ,困っておりました。この先どのように生活していていいか相談する先がない中、街で見かけた看板に『任意売却救急センター』の看板をみて訪問しました。
アドバイザーの対応:
少し緊張した顔立ちで当センターにお越しいただきました。最初は、ご本人の心境をお話しいただけませんでしたが、徐々打ち解けて来てからは、現在の生活状況やこれからの生活設計の不安等をお話しいただき今後の対策を打ち合わせしました。
解決策:リースバック契約(住み続けながら任意売却)
当センターにて債権者(銀行)との債権額を確認し、返済期限の日程を確認しました。その後2週間あまりで弊社にて本物件を買取りAさんに月々家賃7万円にて住んで頂き現在住み続けながら、求職活動をしております。
※残念なことは、任意売却完了後、返済ができず自己破産を選択されました。住宅ローンの返済とは別に一般債権(自営業時代からの借金)があり、返しきれないことから破産されました。しかし、破産される前にご本人においてそのようになる原因がありました。
破産する原因:シナリオ
15年前に購入する時のことです。自宅を購入前に自営の開店資金600万円をお持ちで自己資金を持った状態で購入しました。しかし、当時は600万円のほとんどは、事業用に貯金していたもので、住宅資金に充てるものではなかったところたまたま訪れた建売販売所にて営業マンより自己資金を使うことなく自宅が手には入ります。月々の返済も家賃並ですので支払いは楽ですと言われ、当時の支払いは8万円でしたが段階的に金利が上がっている支払い方法で15年後には12万円にまで上がったことによる返済不能を引き落としました。もちろん自営業がうまくいかなかった事が原因ですが返済する為のたくわえを用意できなかったからと思います。
営業マンの勧めから買う予定のない物件を頭金なしで購入し苦しい返済に陥ったことは自らが引き起こしたことです。しかし、このことはAさんだけでなく住宅ローンの返済に困っている方の半分がこのような原因で返済不能になっています。何千万もの買い物をするのに返済困難になった場合の蓄えを用意する必要がありました。
この夏の夏のボーナスは例年より低かったと思われますが、消費税の増税法案の通過に伴い先行き不安が募るばかりです。社会保険が充実しても根本の収入が落ち込んでいる現在、社会保障に充実を図っても今現在の保障はありません。
住宅ローンのお困りの方にとっては、大切な住宅ですが今後住宅の過剰供給がクローズアップしてくると思われます。なぜなら関東圏及び郊外の賃貸貸室の空室率は過去最大に拡大しているからです。供給とともに老朽化が進んでいる中郊外はほぼ壊滅状態にあり、都市圏でも景気の動向によりますが企業の借家の契約数は減っているように思われます。つまり、会社自体が借りなくても個人で所有しているかもしくは、自ら借りている状態で個人でも安く部屋を借りられる状況があることを示しています。
※一般の方にはあまり知られていませんが、賃貸事情は、今後明るい兆しはありません。(海外からの移民もしくは外国人労働者)などの対策が出てくれば別ですが、近い将来その世になるとは思われません。
賃貸事情における大家さんお立ち位置について次に説明します。
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おかげさまで横浜駅西口に3号店出店を計画しております。
より横浜市内を網羅するうえでも大切な拠点になると思います。任意売却救急センターオリジナルキャラクターの姿をお見せすることができると思います。
支店では、任意売却救急センターの他に横浜のお住い探しの専門店でもあります。賃貸専門館としても運用いたします。
家系ラーメンの並んでいるところからご覧になれます。
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横浜地方裁判所 6月13日開札予定 23(ヶ)1155
横浜市中区本牧元町 物件土地23坪 建物は築40年経っていますので評価できません。
横浜地方裁判所 開札日2日前の弊社いて競売取り下げ完了しました。
通常入札日 1日前までの取り下げが認められていますが、ギリギリ間に合いました。以前も開札前日での取り下げを行なっていましたので、不可能でない実行でした。
入札されたか方には大変申し訳ございませんでした。20札入札されていましたので・・・・・・
こちらもリースバック契約にて弊社にて所有しております。期間は未定ですが今後の動向は計画中ですので、ホームページ上にてアップいたします。
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6月での任意売却の問合は、例年より少なかったようです。
先月の買取実績として、厚木市の土地建物(土地165㎡・建物102㎡)住宅ローンの返済に困り弊社にてリースバックにて対応させていただきました。今回の依頼者様は、住宅ローンの返済額も少なく1800万ほどで物件評価価値として2400万でしたので、売却して売却益を得られる物件でしたが、ご本人としても生涯住み続けたい住宅でしたので、売却したくないようでしたので、定年10年までの定期借家契約にて買い取らせていただきました。業界としては、あまりしていませんが弊社では最長10年の定期借家契約を結ぶこともできます。(弊社査定による)
※定年になるまで弊社がお預かりすることで、思い入れのある住宅を無理に手放す必要がありません。
※退職金にて買戻し予定でしたので、可能でした。
これは一例ですが、一時の返済に困っていて一時的に弊社にてお預かりスつことができます。詳しくは、ホームページにて『任意売却救急センター』まで
弊社にて今回、不動産物件の掲載することにしました。
このたびは、弊社で購入した東洋物件をご紹介します。
所在地:神奈川県川崎市中原区丸子通 1-660-3 シャルム新丸子2室同時販売いたしました。
表面利回り的には、あまりよくありませんが今後の地域性と今後の安定した賃貸物件としてご紹介させていただきます。
表面利回りは11.6%仕掛かりませんが、『社長のここだけの話』のブログをみてお問い合わせの方には、限定で特別価格にてご紹介できるため13%以上の利回りになる価格までご提供できます。(なぜ今回はこの物件を紹介したかというと6月末までに買戻し予定のお客様が諸事情により、買戻しできなかったため再販いたしました。(リースバック契約)
※用途は自由にできますので、大変希少物件です。難点は、築年数が古いこととエレベータがないことです(2階ですが)空中店舗になりますが、角地に位置し宣伝効果バツグンだと思います。ぜひお問い合わせください。
詳しくは、下記お問い合わせ先までご連絡ください。
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親子間売買においては、大抵はご両親より買い取っていただくケースが多いいです。よく親子間売買で融資してもらえる銀行があるそうですが、実際あったとしても融資条件に見合う条件がありません。仮に融資できたとしてもご両親の年齢を想定してもかなり厳しい融資になるので、金利も厳しく住宅ローンでのかりいれが難しいところです。偽ってご自身が住民票を移し借りたとしてもいずればれることになりますし借り入れおして親子売買しても数年後には払えなくなり、再度ご両親側の競売になるケースも少なくありません。
根本的な対策をとらない限り安易に親子間売買がいいとは限りません。※少額の借り入れやご両親の年齢が若く、経済的に優位である場合はその限りでありません。
あくまでも一時しのぎの対策であり、返済計画を立てなければ、不動産会社の『いい食い物』になります。
場合によっては、親子売買にする根本は次のことでしょう。
①、いままで住宅ローンを返済してきて残りの残債を払えなくなっただけで今までの苦労を無駄にしたくない。
②住み慣れた土地・建物に愛着があり、手放したくない。
③子供の学校の問題、近所の付き合いなどから引っ越したくない。
④自宅を法人名義にしていて、会社所在地をすぐに移転できない。
⑤家族や親せきに住宅ローンの滞納を知られたくない。
などなどまだまだいろいろとありますが、代表的な5つの項目をあげました。
もし、このような状況に陥っていても計画的な返済及び(自己破産や民事再生)を考慮した返済計画を考えたほうが良いですね。中にはご自身の意思とは違い返済できなくなってしまうケースもあり、同情します。しかし、厳しい現実を話せば住宅ローンの残債=借金は、どのような状況においても返済しなければならないのです。返済できなくなるリスクをはじめから考慮しておくことを金銭貸借契約書には記載してあると思います。返済できない状態になったとき支払いを猶予する契約でないので、やむ終えないことなのかも知れません。↴
返済の優先順位をつけることが、大事です。その順位を決めるのもあなた次第ですから。
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住宅ローン滞納に悩んでいる方の相談はどうしたらいいのか?
1、当たり前ですが、借入先の銀行です。返済の繰延や一時元本返済の凍結などの対策が必要です。うまく返済の繰り延べができるようであれば何とか行くのですが大抵は、相談することを躊躇してそのままにしていた結果、銀行も返済の猶予を切出せなくなります。
2、弁護士に相談する場合があります。この場合ほとんどが自己破産や民事再生を進めることが多いです。つまり根本の解決でなく最終手段を切出しているほかないのです。※人事再生でも免責されない債権があることを忘れないでください。詳しくは、弁護士事務所にてご相談ください。『現在の生活を一新し新たにやり直せるなら、全ても財産を借金に返済してください。少しでも残そうとか隠そうなんてことを考えているようでされば、他の弁護士先生に言ってもらっていいですよ』・・・・・など言っていただける先生は本物かもしれません。直ぐさま『自己破産や民事再生は国民の権利』という先生もいます。どちらが根本を解決する相談先でしょうね!
3.一般の不動産業者と任意売却・競売専門業者との違い。
売却することをあっせんするのが、一般不動産業者になり、解決方法をアドバイスしてその解決策の最終手段として売却を進めるのが専門業者の立ち位置です。※売却してからでは遅いですよ及び専任媒介や専属専任の仲介を依頼してしまうと取り返しのつかないことがあります。焦って飛び込みの業者に頼むのを少し考えてから行ってください。
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任意売却の解決には、2つの局面があります。売却までの時間です、住宅ローンで返済できなくなってからの時間を言っていて対処し始めるタイミングが非常に重要です。返済ができいないからすぐに任意売却すれば解決するわけでもありません。交渉を行う時期を間違えると早くても解決できない場合があるからです。
債権額の大きさですが、債権額が大きいからと言って任意売却できないわけでもありません。債権額が少なくても任意売却に応じていただけない債権者もいます。
※一般の任意売却においては、任意売却の解決は早いほうが良いという広告を見ますが、ただ、任意売却担当者の時間がほしいだけの場合があります。債権額が大金である場合は、早いだけが交渉になることはありません。じっくり時間をかけて行うこともあっるので、焦って任意売却を進めることはお勧めしません。(売却をすれば、業者の手数料が増えるからです。)
弊社もその一因ですが、盲目に相談者の物件を任意売却することが本当の解決方法でないからです。違法な金利や利息を組まされ支払っている方や連帯保証にて保証債務で差押えされている方などからしたらどのようにしたら差押えを回避し正当な解決方法を考えていくのが任意売却救急センターの方針です。
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住宅ローンの滞納に困ったら先ずは、どうしますか?
資金を集めて返済する事を考えますね。・・・・・当然です。
しかし、払いたくても払えない人にとってはどうでしょう。・・・・・・破産しますか?
『破産』するということは、どういうことでしょうか?お金がなくなる?住宅に住めなくなる?カードが使えねくなる?など 破産するには、手続きが必要ですが破産した人が破産者じゃないですかね。破産者には、100万円を払えない人が破産する場合もあれば、1億2億払えない人でも破産していないケースがります。どこを基本として破産者と呼ぶのでしょうか?つまり、住宅ローンを払え無いからと言って破産する必要があるのでしょうか?・・・・・無いんじゃない。払えないとどうなりますか、払わないだけですよね。回収は、できないだけですよ。保証はどうなるのか、有ります。(日常の生活に必要な事は普通にできることになっています)
住宅ローンを払えない事がいけないわけではなく、しょうがないのです。すべての人が返済できるはずがないからです。払えるようなら、保証会社要りません。、しかし保証会社が存在する現在と依然支払えないなる事を想定しているからです。万が一、あなたが住宅ローンが払えなくなっても珍しいことではないのであせらないでください。計画性を持って取り扱えば破産しなくても普通の生活ができるはずです。㈱アルプス建設までご相談ください。ではまた・・・・・・・・・
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