ただいま事業計画中の物件の解体進捗になります。

「三ツ沢中町の土地」

今月には綺麗に整地まで行くかな?

解体前

解体状況 廃材積込

 

現場解体周辺状況

 

賃貸管理にことならアルプス建設 0120-789-728:管理部

最近の金融機関の不動産融資に対する融資幅が拡大中!

借入者にはとても良い条件:金利低金利・融資期間の拡張・融資審査の緩和があります。

金融政策において、いつでも緩和していると色々とたるんできてしまいますので、何時かは引き締めにかかる時期がきます。どの分野においても言えますが規制緩和した後は規制するのは世の常ですね。膨大に拡大した融資残高はもはや止められないところまで来ています。金余り現象?

銀行も何時までも不動産投資の融資だけで食べて行く訳にはいきません本業である会社事業への融資にシフトしていきます。

相続対策の物件投資の限界点もやって来ますので、何時まで綺麗ことが通用するのか不安ですね。

今後の不安要素!

1、相続の問題になるタイミング(所有者が亡くなり相続計算する)

収益物件を所有している維持費や売却する際の評価額の下落を想定していますか?

それまで稼いでいた家賃金額と修繕維持費とのバランスがプラスであれば問題なく進めていけます。少し問題が出ています。バランスシートの崩壊(設定した家賃収入が得られない)

負担になる要因

・物件を所有している間の維持費

・借り入れがあれば金利の返済

・建物の建設費用の負担消耗劣化

・物件の固定資産税

などなど色々あります。

相続対策の大半が相続税の軽減になることです。

確かに相続税を支払う金額は減るでしょうね。ただ・・・・・

忘れていることがあります。

購入した収益物件(投資物件)の評価額です!

購入した当初は、良くても相続が発生した時の物件の評価が落ちている可能性があります。(中にはいい物件もありますよ)

売れない・誰も借りてくれないなんてことになる物件も増えるでしょうね。そうなれば帳簿上の節税になっていも現金化できない不動産を持ち塩漬け不動産になり兼ねません。結局相続税は減っても資産は減ります。投資する物件は、利回りでなく評価額です。決して地方の高利回りを購入したり高低差の大きい階段仕様のアパートやマンションを購入しないでください。日本は高齢社会です駅近のエレベータがついている物件しか需要はありません。以前はドーナッツ現象でしたが都市集中型になりあるため高くても駅近の物件をお勧めします。

購入してはいけない物件

・駅から15分以上の物件

・エレベータのついていない4階建の建物

・高低差のある物件(階段が20段以上※4M以上)

・家賃設定が2万から3万円台の家賃設定されている物件

・賃貸管理手数料が5%以上の管理会社がついている物件

・道路との接道幅が2mの物件(建築条件の最低幅員)

・北側に大きな建物あがあり日照が取れない物件

・「大島てる」に記載されている物件

などがありますが、詳細は時間があれば、弊社までお問い合わせください。購入物件のジャッジはできます。

 

 

 

最近、横浜市の関内エリアにおける(その他の地区は別にして)DHの建設ラッシュがめざましいです。素晴らしい営業力で物件数を増やしている感じですね。

ただ、同じ場所に多く建てすぎると必ずバッティングの現象が出ます。マーケティング的にドミノ展開なのか包括して管理していくことを目的としているようですが管理会社的にはとても管理しやすくそして経費もかなり削減できます。しかし、その裏には現在、需要の過多になりつつある現象を忘れてはいけません。建設竣工当初は、もちろん築浅そして新築と誰もが住みたい物件かもしれませんが最初募集にのみ営業経費を多くかけているケースが目立ちます。なぜなら建設費に募集費用を水増しして建設しているからです。その分入居率を高めるため入居者の募集し易くするため、仲介手数料を無料にしたり、客付け会社に多くの紹介料を支払っているからです。つまり入居者の募集が一巡すると厳しいということになります。収益物件を建設してオーナーに引き渡した後のことは当然オーナーの自己責任になります。そして入居者の募集の一巡(退去後の2次募集のことを言います)した時には環境が違います。営業費用をオーナーは想定していません。

賃貸オーナーの悲劇はさらに続きます。飽和した賃貸需要をカバーするために募集費用を増やし入居率を高めますがそれには限界があります。『賃貸の価格の壁』に遭遇します。築浅物件の宿命である『家賃の減額時期』建設当初は初期設定の家賃にて収支計画を立てていますのでそう簡単に価格を下げるわけにはいきません。下げれば他の部屋のバランスが崩れてしまうからです。しかし募集費用を増やしても家賃相場を下げざる得ない事態が起きるからです。

つまり、周りの『賃貸相場が下がる現象』です。既存の賃貸物件の相場のバランスが崩れ始めるからですね。供給を急げばその分今まで賃貸していた物件の入居者が新しい物件に移行していくにつれて空いた部屋を再募集するためさらに価格を下げます。築年数の古い物件は容易に家賃を下げやすいので下げてきます。特に30年以上の物件が多く残っているエリアでもあるので、建物の償却(借金が少ない)が済んでいて価格変動に対応できる物件が多いのも現実です。そうなるとピカピカの新しい賃貸物件は確かに最新の設備を備え住みたい物件ですが賃料が下げづらいので価格差は乖離していく現象になります。→しばらく空き部屋の多い築浅物件が増えると予想します。2年も経てば耐え切れなくなり下げるかもしれませんが返済を繰り延べする組み換えが盛んになり、売却物件も増えると想定します。

そうならない可能性があるのは、横浜にカジノができれば事態は少し改善する可能

性があります。(本牧エリアかな?)

 

弊社管理物件 の売却しました。

東北の震災直後に購入したみなとみらいのタワーマンションの物件です。

当時は、タワーマンションの下落が止まらない時期で一時的な下落と思い購入しました。特に外国人投資家の売却が目立ちましたね。原子力発電の汚染による風評による下落も重なり『日本全体もうダメ』なんていう時期でした。しかし、弊社東北の震災時から東京オリンピック候補地に決定るすまで(2011年3月11日から2013年9月7日)の期間、購入した投資物件が14棟あり、うち現在まで保有している不動産は、7棟あります。いずれも今現在の評価額は、取得時の平均130%近く上昇している物件が多く中でも180%強上昇した物件もありました。因みに東京都新宿区の商業ビルです。

今横浜で最もホットなプレイスと言えば横浜みなとみらい地区ですね。いろいろと話題かつきません。住居のマンション も全て立ち並び一層プレミアム感が増しました。

多分ですが、ここ数年はマンション中古価格は下がらない相場で推移しそうです。

であれば、今売り時と判断して売却することにしました。

通常は変わらないのであれば、もう少し持ちつずけるのがセオリーしかし、私の考えは、違います。いい時に売ることが理想です。誰もが買った物件が今が最高値と考えて買いたくないですよね。お互いにいい売買を理想としているからです。

売買の鉄則、「悪い時に買い」「良い時に売り」になります。

誰も買わない時に買いを意味し良い時とは、上がっている時は買わない事を意味しています。

当たり前のようですが、なかなかできないですよ。

次回購入時期は、オリンピック開催後1年後ぐらいですかね。2021年秋頃かな⁉️

 

私の話せる投資のルールは、不動産の分野にて話したいと思います。

大きく2つに分けました。

1.物件に投資(購入する)して値上がりしてから売却する利益。

2.物件に投資(購入する)してその収益で利益を回収(収益還元)する利益。

どちらが正解かはケースバイケースになります。購入して何かほどかしての物件にしないと収益を生み出せない現状になりつつあり複合型になってきていますね。

1.の投資は時間がかかり本当に利益を生むかは時の運。先見の明があればなんて考えてしまいます。こんなことが出来れば、投資は楽です。

2.の投資は主に貸ビル業(大家)ですね。金利も安く利回りが良くなってきていますが土地を買って始めるにはもう遅いです。根っからの地主様しかできない業態と考えます。

現在投資として盛り上がっているのが1.2.の複合型つまり土地を買いその上に賃貸ビルを建設して売ることです。そのおかげで現在建設業もかつての盛り上がりが復活してきているように思えます。建てられた建物は賃貸で貸し出し売れるまでの間賃貸収入で現状を維持し新たなオーナーを見つけ販売していけるからです。また、物件管理を請け負い収益を確保して行く業態が非常に伸びています。

今現在、投資を控え複合型の会社に投資するなんてことを考えてしまいます。これって株取引?

私はここ数年は1.2.の投資は控えたいと考えます。

よくわかりませんがオリンピック前までに投資する。その後売却というシナリオ(ストーリー)は誰もが知っているストーリーです。ストーリー通りにならないかもかもしれませんね。違うストーリーを考えます。

 

以前より借地権として使用していた物件の底地を購入することができるようになりました。苦節20年かかりました。先代の社長より引き継がれていた交渉をやっと実らせることができました。

(パナホームは関係ありません。奥の古〜い家屋です。)

やはり、土地の購入には時間がかかりますね。慌てずしっかりと腰を据えて対応していくしかありません。弊社の特徴として平均的な購入に至るまでの時間が極端に早いか長期化の物件がほとんどです。

購入を決定すると当日及び3日以内に買付申込書を出します。なぜなら仕入担当は先代の社長に引継いでから私一人しかいないからです。

大抵の不動産会社は、土地を購入し販売及び仲介しないとやっていけません。(売買を主としている場合)購入した物件を売却することはあまり考えません。常に「入れ替え物件」として考えているからです。もう売却していい物件を想定して新たに物件を入れ替えるつもりで購入します。同じものを常に持ち続けるのではなく入れ替える(組替える)ことが必要と考えます。(長期所有し続ける物件は数カ所あります

 

長期的ですが今回の物件は、アパートにしても良し戸建で建売にしても良しと万能の物件を購入しました。

土地面積は30坪になります。

販売できる商品になるまで今しばらく時間がかかるかもしれません。

 

三ツ沢中町の契約した物件

事業計画の物件ですが、土地での売却可能です。

公開前の物件になります。

横浜市南区睦町1丁目の土地 40坪の売買

本日のニュースにとある大手賃貸管理会社に対してサブリース契約の落ち度を提訴されましたね。これは氷山の一角これから全国に波及する前兆です。大手(レオ・大・ダなど)はこれから運営が難しくなっています。現在進行中の案件もその内容で工事ストップ及び契約の見直しを余儀なくされます。反対にサブリースに頼らない客層も存在することを忘れてはいけません。それは単純に相続対策の客層です。つまり富裕層です。税金減税対策として活用する一環であれば一時的な相続対策になり税金を納めなくてすむので、この需要は以前減らないと思われます。しかし、持って数年と推測します。実情を考えると飽和状態の賃貸運営『建てるだけ建ててハイそれまで』という感じですかね。

弊社は基本サブリース契約は行いません。それは、間違いなく業者に徳をさせる契約だからです。オーナー会社(自ら賃貸オーナー)であるからこそお預かりしている賃貸オーナーの実情を把握すればサブリース契約はあり得ません。あるとするとオーナー側での融資を取り付けるための手段であり、運営会社の広告宣伝でしかありません。しっかりと入居率を確保して管理できるようであればサブリース契約自体必要ないからです。当社の自慢になりますが、ほぼ満室運営です。賃貸オーナー様からのお褒めの言葉ばかりです。※慢性化した空室はりません。退去物件(1・2ヶ月)には、空室があります。

賃貸運営のことならアルプスにお任せ

 

 

投資物件 問合せナンバー1の物件です。

ご興味のある方は、お問い合わせください。

基本的には、高利回りの物件を多く取り扱っております。

ALPS汐入 販売図面

2017年基本的には資産売却していくことです。例外的に経営圏(本社から近い)物件を購入しました。

今後の運営は、建物を建て収益率を上げることです。

IMG_1233

国道16号線にある土地です。40坪の土地に3階建を建設する予定です。年内竣工予定。

 

 

 

2017年の投資の目標

賃貸不動産を購入しない:不良資産回避

・保有不動産の売却する:資産入替

・管理物件を増やすための人材の投資:事業売上の拡張

・維持していく不動産のメンテナンスの充実:設備投資

・新築事業:自社施工による建築投資

一番大事なことは、買わないことですね。

土地の購入は、資産投資と考えています。賃貸不動産の利回りによる投資ではないので底地の購入は進めたいと考えています。

都内等での投資用不動産の表面利回りもしくは実質利回りの数字が今後過去の数字になりと思います。

現在、信じられませんが都内の物件に利回り2%から4%の物件が普通に売買されています。金利がそれ以下だからです。当然金利が上がれば買え無くなりますが急には上がらないので融資幅が少なくなる方が先に来ますので買えなくなります。5%を切る物件が多く出回っていますがこのような物件は過去の数字(2019年くらいまで保つかな?)になると予想します。5年前までは、10%以上が当然でした。それがここ最近では利回りが低くても売れるようになりましたね。投資先が見つかるまで続くようですが次の投資先が見つかれば一気に冷めます。

株?? 企業投資(福祉関係の設備投資プラン)??将来自分がお世話になる老後施設に投資して将来に備えるプランとか??資源関連の投資??

2017年の賃貸投資物件の予想

ここ3年前から始まった賃貸物件もある程度出揃う状況です。

つまり飽和している状況になりますが投資している人は長期だけではありません。短期の投資家もいます。つまりは、売り物が多く出る時期が今年後半になると思います。大半の投資家はオリンピックの前までに投資物件を売却すると言っていますがその前から徐々に売りに出さないと出遅れてしまう可能性があるため早めの仕掛けをしてくる投資家(オリンピック投資家)が増えてくると予想します。

ここのポイント

3年目です。・・・・サブリース契約及び賃料の改定時期に当たるからです。当初設定の価格よりも下がると予想します。下がれば運用困難になり手放さなければならない運用難民投資家オリンピック投資家が混在する時期がやってきます。

実は今投資している物件を売却することがいいタイミングなんです。

一斉に売り出されてしまうと価格は当然下がりますしその頃は融資が思うように起動しないからです。下がった価格で購入するタイミングを計っていた方が賢明な投資(ハゲタカ投資)になると予想しています。

 

 

例年通り2月に入り不動産仲介市況は、順調に推移しています。

去年の実績よりも今年はいいスタートを切れたおかげで成約件数が過去最高を更新し続けています。

要因として「社員一丸」となって頑張ってくれていることがこのような結果を出しているのでしょうね。ご苦労様です。まだ中間地点ですので4月中旬まで頑張ってください。

★話は変わりますが賃貸仲介事業の背景が変わり始めました。背景を少しご説明します。

去年に続き新築賃貸マンション及びアパートの建設ラッシュに伴い今までとは違う物件が多く出回るようになりました。もちろん新築の物件の方が問い合わせも多くそして入居率も高いので成約件数も増えます。その反面古い物件で駅から遠いい物件はも多く空室が増えている現象も見逃せません。賃貸物件の差別化が進んでいるのも現実です。つまり入居者が目移りしそうな物件(新築物件)が多いいので転居理由になるのです。今まで住んでいた古い物件から新しい物件に移り住む機会が増えたことで賃貸仲介事業が盛り上がります。しかし、それだけではありません。

ここからが本当の理由です。

新築物件は、新しいだけで入居者が集まるわけでもありません。仲介業者(客付会社)の案内順位です。つまり入居申込していただきたい物件が決まっているという事です。物件の案内方法はホップ・ステップ・ジャンプと最後に決めたい物件を案内するのが王道!!

そして何よりも手数料が多くいただける物件に入居申込みをして頂きたいからです。

※弊社の営業スタイルとは違いますのでお間違えなく

賃貸投資物件を投資家(個人)に購入できるように入居率100%にして売却するために販売業社が予め客ずけ会社に多くの手数料を支払い優先的に入居者を案内するようにしているからです。

当然今までは新築物件にはついていない特典がたくさん付くようになり借主市場に成りつつあります。更新の機会に転居するというより(携帯電話会社の他社乗り換えと一緒)その補填になるようにしているからです。

必ずどこかで行き詰まりますね!!

実際銀行の融資は厳しく成りつつあります。バブルのようにいきなり金融の引き締めはしないと思われますが徐々に枠をすり替えていくことになります。

 

2017年 今年初めてのブログです。

1月末までの広告でオススメのテナント物件をご紹介します。

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★本  社 (建設、不動産売買、賃貸管理
〒231-0033
横浜市中区長者町8丁目132番地5
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E-Mail:info@alps-kensetsu.com
URL:http://www.alps-kensetsu.com/不動産サイト
URL:http://www.alps-kensetsu.com /reform/リフォームサイト
★アルプス・エージェント
・関内南口支店
・桜木町駅前支店
・横浜西口支店
・新横浜支店
★任意売却救急センター (本社)
競売・任意売却のお問合せ(9:00〜20:00   定休日  水・日曜日)
URL:http://www.ninbai99.com/
★塩田ゴルフ場 (ゴルフ練習場運営)
長野県上田市保野558
tel:0268-38-7755

8月最後の買い物➡︎収益物件の購入

本日、横浜中華街に近い物件を紹介します。

テナント数4室

住居個数21室

合計 25室の物件になります。

マリーンビレッジ山下町を購入しました。

年内中に建物名を改名します。

仮称)ALPS山下町  No.47

現在3室空室がありあます。年内中には満室にしたいですね。

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マリーンビレッジ山下町 仮称)ALPS山下町

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1階にはクリニック 2階には保育園があります。

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清水マンション No.10(保土ヶ谷区今井町161−1)

改修工事中ですがかなり傷んでいました。

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爆裂による補修箇所

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爆裂による補修箇所

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サッシ部分の入れ替え前・床の磨耗状態

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今月決済予定ですので、詳しくは掲載できませんが外観までお知らせします。

1、横浜市中区山下町物件

2、横浜市南区六ツ川1丁目物件

3、横浜市南区睦町物件

 

今回の写真は、中区山下町物件です。25室(テナント4室・住居系21室)空室も3室ありますが9月中には満室にします。

弊社のリノベーションにより入居率を上げる事と何と言っても退去率を下げことは大事なことです。長く住んでいただけるよう住環境を整備していきます。

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決済後 建物名をALPS山下町に改名します。

IMG_7037

エントランス部分も決済後にリニューアルする予定です。

今年、4月に購入したALPS汐入(旧:コーポ汐入)当初購入時の利回り設定を20%以上と設定しましたが11室中2室空室(当初購入時より4室入居増)の状態で17.26%になっています。目標利回りまで2.74%(12万円弱)になりますが空室の値引きをしてしまったせいで中々達成できない状況です。このままではMax19.75%にとどまりそうです。

 

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