今年2018年2月より新体制でアルプスエージェントを始動します。

今まで賃貸専門分野としてアルプスエージェントとして運営して来ましたが、今年度より売買部門を併設して行く予定です。若いスタッフが多く弊社では売買部門は簡単ではありません、賃貸仲介に偏らず売買を伸ばしていこうと考えています。賃貸成約件数は年間2千件余を契約していますので伸び代はあると思いますよ。

因みに本社の賃貸管理部門は着実に伸びています。

いよいよ

自社所有及び自社施工物件の進捗状況

南区睦町の物件の工事着工しました。

40坪の土地がいよいよ変わります。

今回の工事費は、1億2千万円予定

*青葉区の物件も年内には完成する予定です。

因みに工事費1億3千万円予定

*年内に神奈川区の三ツ沢の工事も着手する予定です。

 

 

賃貸サブリース契約ははっきり言うと業者優位の契約です。

以前から賃貸のサブリース契約の危険性及び賃貸オーナー様への保障にならないことを話してきました。

今回は、現状の問題の一部を紹介します。

問題定義をいくつか挙げます。

1、サブリースの家賃保証の意味は?

2、サブリースは解約できるの?

3、通常の契約とサブリース契約の適しているオーナーとは?

4、サブリース契約の隠されたトロップは?

以上の4項目について解説します。

1、サブリース契約の家賃保証について、主に初期の家賃設定は概ね周辺事例に基づき設定された家賃の90%が相場です。中には100%という契約のありますがこれに関しては、別の機会に説明します。悪徳になると(言い過ぎかもしれません)70%台の会社もあります。

もちろん家賃保証をしてもらうわけで空室のリスクを考えると当然家賃を100%であるはずがありませんね。年間の稼働率から考えても新築でも95%から99%ぐらいですね。中古物件になると85%から95%になります。

ここまでは、当たり前の話・・・・重要なのはいつまで初期設定された家賃が保たれるかです。

ある大手数社の家賃設定期間は、2年・4年・5年10年・35年等色々ありますが、数年設定の会社の特徴(青色年数)は、大体2年ごとに家賃の見直しがあります。そして10年以上の(赤色)は当初設定が変わらないものもありますがここに落とし穴があります。


10年以上の家賃設定の会社は、保証割合(利率)80%台がほとんどです。つまり初年度からしっかり利益を確保していく設定なので初期の家賃設定を変えなくても十分下落率についていけるからですね。また、青色の会社は大体保証割合は90%が多いいですが2年ごとにリスクヘッジを取っていてしっかり下落率に対応できるよう設定できます。


簡単にいうと家賃保証はあくまでも言葉だけで実際に管理会社が設定した家賃に対して保証するわけでオーナーの設定した家賃を保証する話ではありません。管理会社とは利益にならない家賃設定は当然しません。つまり損は、オーナーに負担してもらう。持ち出しで家賃を保証する話は営業トークにしかならないからです。あえていうなら本当に保証になる物件とは、建物の瑕疵物件になる場合(貸出できない)や告知事項(死亡事故・自殺等)での空室になってしまった場合、立地の変化(日照障害)により、目の前に大きなビルや工場ができ騒音や粉塵・日照問題でなかなか入居者が決まらなくなってしまった場合などですね。最近の大問題は、競合他社の多いいエリアにあえて建設された物件です。価格を設定しても供給過剰担っている場所の保証が最適です。

何れにしてももしこのようなケールであっても数年経つと家賃の設定見直しになり思いっきり下げられて今までの立替分をしっかり回収されますよ。(家賃設定はあくまでも管理会社が設定するのでオーナーは言われるがままです)


2、サブリース契約は解約できるの?

答え:できる物件もあります。

契約期間の満期だから普通に解約できると思っていたら解約違約金が設定されています。1ヶ月分の違約金が設定されていたり双方の打ち合わせにより違約金を設定することになっていたりとほとんど解約できる契約ではありません。


つまり双方が自由に解約できるのではなく一方借主(サブリース会社)が解約できるだけです。オーナーが解約する場合、借地借家法によりオーナーに不利な条項になるからです。(相手はプロの業者です)あくまでも借りている人の優位に進められてしまうからです。オーナーの解約は正当事由がなければ解約できません。(ほとんどありません。あったとしても建物がなくなってしまったり、貸出できない状態です)本来オーナーの正当事由なんてありませんよ。解決にはお金を払うしかありません。最大の問題点です。


オーナーの正当事由の勘違い:相続したから他に売却したいから管理会社の態度が良くないから管理料の見直しをして欲しいからなど解約したい理由はありますが、全て無効です


対策はどうしたらいか:定期借家契約にするほかありません。しかし、ほとんどの会社は内容を理解しているのでしませんよ。してくれる会社はまだマシです。


3、通常の契約とサブリース契約の適しているオーナーとは?

ズバリ:賃貸物件の融資条件です。また、相続対策で賃貸の経験のないオーナーが営業マンを信じたいオーナー様だけが適しています。


4、サブリース契約の隠されたトロップは?

家賃設定における保証割合(利率)にしか気にしていないオーナーが多いいですが2、にお話ししたように解約の自由度は全くありません。そして隠されたトラップとは、諸経費です。


諸経費:家賃管理をしていく上での毎月の管理費とは別の費用

安心サポート費用:入居者のためオーナー負担→管理費に入っているはずがなぜか二重払いしているケースが横行しています。

修繕積立費用:退去精算のため

礼金:全額没収されオーナーには入りません

敷金:管理会社が預かりオーナーには入りません

更新料:管理会社にて没収

入居者の初期費用:退去時の清掃一時金

保険加入費用:収益は管理会社指定の会社

家賃保証会社の加入:入居者に必ず加入してもらうため管理会社の負担なし

初期賃貸募集期間免責:募集期間の免責(3ヶ月がほとんど)その間は家賃は入りません。→おかしくないですか!!


新築物件のサブリース契約について、ズバリ言うと

管理会社のドル箱です。

2年間の収支をざっとシュミレーションします。

新築アパート8室 :

家賃6万円(礼金1ヶ月・敷金1ヶ月・更新料1ヶ月)

・2年間といっても24ヶ月の間の21ヶ月の家賃保証になります。

 

6ヶ月間の平均の入居を6室とすると

6ヶ月×6室×6万円=2,160,000円

残りの18ヶ月

18ヶ月×8室×6万8,640,000円

合計収支:10,800,000円・・・①

※最初から満室の場合:11,520,000円(あまりない)

その内オーナーに支払われる金額:

18ヶ月×8室×6万×90%=7,776,000円・・・・②

①ー②=3,024,000・・・・③

この他にも

礼金:480,000円

更新料:480,000円

合わせて3,984,000円になります。

もちろんこの中には、管理手数料が含まれるため全てが利益になりません。しかし実際の管理手数料を3%として広告宣伝費6ヶ月分ぐらいです。その他にも色々と手数料を取っているのでほとんどかからないケースがほとんどズバリ:300万以上は純利益です。


2年目以降は、家賃改定していくので当然、入居者がいても下げていきます。

仮に8室中2室募集をするとします。2,000円下げて募集すると全体的に2,000円下げた契約になります。よくわからないと思いますが個別契約でなく包括契約だからです。

管理会社は、8室中実際は2室だけ58,000円にもかかわらず全体を58,000円にすることができます。

また、一番納得がいかない契約内容はこれです。


一番理解できない費用

退去後のリフォーム費用はオーナーの負担であること

一見普通と思いますが管理会社は一括での契約で収益を上げて運営しているのに退去したたびにオーナーからリフォーム費用を徴収します。業者が自分の名前で貸し出ししているのだから借りている間のリフォーム代も管理会社が持つべきです。しかし、そこをオーナーに負担させるのはさすがですね。場所は借りて運営しているのにいざという時にはオーナーの持ち物ですから治してくださいといった内容です。

はっきりいってこれは法の抜け道(委託管理:自由設定できる)賃貸借契約は法律で守られていますがサブリース契約は各社色々です。特に大手の契約書は最悪です。


結論

サブリース契約するぐらいなら賃貸運営しない方かいいと思います。

色々とメリット部分はあると言われていますが最初だけで数多くの物件を持っているオーナーに重宝されていますケースもありますがサブリース契約でなくても代理契約もあり、それ以外の通常の管理委託契約はたくさんあります。サブリース契約のついた賃貸物件は絶対買いません。

弊社管理物件に卓球教室出店して頂きました。

戸塚区柏尾町の尾崎台ビル(グループ自社ビル)

オープンおめでとうございます。

「アンカー卓球教室スクール戸塚」

問合せ先:045-410-6116

アンカー卓球教室スクール戸塚

物件紹介担当者:管理部 高塚主任

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賃貸管理にことならアルプス建設

管理部直通  :  045-251-5775

お客様専用ダイヤル:0120-789-728

 

 

現在本社を含めて5店舗で運営中ですが、来年に向けて不動産営業社員を募集中です。4支店では今月1名入社、9月2名入社が決定しています。さらに5名の募集中。

今年は本社の管理部の従業員を2名増えましたが年末までにさらに2名補充する予定。

8月から後半戦は従業員の育成時期になり、来年に向けて社員教育を実施しています。

今年度は、新たな支店を出店できませんでしたが来年度は、横浜東口に出店を検討しています。中々物件がありません。出店できるようになれば来年度中には出店準備(支店5店舗目)さらに川崎方面も検討しています。強豪の多いいエリアになりますがやりがいが有りますね。

管理物件も急激に増えて来ていますので、それに伴い賃貸営業社員も増えしていく必要があります。

不動産にご興味のある仲間を募集しております。

 

三ツ沢中町の戸建ての物件の解体準備始めました。

この物件は、30坪あり戸建て用地2棟用かミニアパートの用地として考えています。

解体終わりましたら販売の準備進めます。(非公表物件)

問合せは、株式会社アルプス建設 管理部へ

業者様:045−251−5775

エンドユーザー:0120−789−728

弊社管理物件 の売却しました。

東北の震災直後に購入したみなとみらいのタワーマンションの物件です。

当時は、タワーマンションの下落が止まらない時期で一時的な下落と思い購入しました。特に外国人投資家の売却が目立ちましたね。原子力発電の汚染による風評による下落も重なり『日本全体もうダメ』なんていう時期でした。しかし、弊社東北の震災時から東京オリンピック候補地に決定るすまで(2011年3月11日から2013年9月7日)の期間、購入した投資物件が14棟あり、うち現在まで保有している不動産は、7棟あります。いずれも今現在の評価額は、取得時の平均130%近く上昇している物件が多く中でも180%強上昇した物件もありました。因みに東京都新宿区の商業ビルです。

今横浜で最もホットなプレイスと言えば横浜みなとみらい地区ですね。いろいろと話題かつきません。住居のマンション も全て立ち並び一層プレミアム感が増しました。

多分ですが、ここ数年はマンション中古価格は下がらない相場で推移しそうです。

であれば、今売り時と判断して売却することにしました。

通常は変わらないのであれば、もう少し持ちつずけるのがセオリーしかし、私の考えは、違います。いい時に売ることが理想です。誰もが買った物件が今が最高値と考えて買いたくないですよね。お互いにいい売買を理想としているからです。

売買の鉄則、「悪い時に買い」「良い時に売り」になります。

誰も買わない時に買いを意味し良い時とは、上がっている時は買わない事を意味しています。

当たり前のようですが、なかなかできないですよ。

次回購入時期は、オリンピック開催後1年後ぐらいですかね。2021年秋頃かな⁉️

 

底地を購入した物件の境界の立会いに行きました。もともと建物が付いていたためこのような現象が起きたのでしょうね。

建物の奥で柱の真ん中です。見えなすぎて写真に収まりませんでした。

この物件です。右下の角部分。

ALPS外国語スクールにて開催しました。

たくさんの生徒さんに参加して頂き有難うございます。

楽しい時間を過ごせました。次はクリスマスパーティーですね。

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チラシです。

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トレジャーハントイベント 年齢別に開催しました。

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ビンゴ大会 みんな集まっています。

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休憩中 おやつを食べています。

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記念に残るアート作り

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デール先生(イギリス人講師)本当に怖いです!

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コスチュームコンテスト発表

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自社管理物件:産友ビル山田町(横浜市中区山田町7−4)

駐車場の整備を行いました。

以前より駐輪場のスペースが狭かったことを解消しました。

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駐輪場整備完了

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駐輪場整備完了 診療所のスペースも確保しました。

 

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駐車場設備工事

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駐車場土間打ち完了

横浜市保土ヶ谷区今井町 にある清水マンション数千万を投じて大規模改修工事を実施しております。

来週の半ばには足場が取れます。

屋上にあるアンテナ線は撤去しました。

アナログのため撤去

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屋上防水状況

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外観状況 赤い手すりが公園みたいです。

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階段踊り場

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共用廊下部分

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外観状況

 

今月決済予定ですので、詳しくは掲載できませんが外観までお知らせします。

1、横浜市中区山下町物件

2、横浜市南区六ツ川1丁目物件

3、横浜市南区睦町物件

 

今回の写真は、中区山下町物件です。25室(テナント4室・住居系21室)空室も3室ありますが9月中には満室にします。

弊社のリノベーションにより入居率を上げる事と何と言っても退去率を下げことは大事なことです。長く住んでいただけるよう住環境を整備していきます。

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決済後 建物名をALPS山下町に改名します。

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エントランス部分も決済後にリニューアルする予定です。

自社物件のフレンズモールの空室の募集になります。

601号室 募集開始しました。

京浜急行「南太田駅」徒歩4分になります。

※本ブログを見た方限定で本社管理部にお問い合わせいただいた

入居希望者に限り仲介手数料が30,000円になります。(消費税別)

必ず:ブログと見ましたと言ってください。担当高塚まで

期限平成28年8月末まで

 

フレンズモール303 図面H27.10.30

アルプス汐入405号室 リフォーム完了ALPS汐入405 図面H28.07.03

コンセプト:色合いは、木目調に統一しました。

キッチン・から建具に関しては木目調で合わせてます。

照明も木目調です。

キッチンの照明は、LED照明の設備付き

 

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キッチン付近

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和室 真ん中の部屋

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和室 奥の部屋

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襖奥はアクセントクロス

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床の間にはアクセントクロス

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キッチン・防水パン室内

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トイレ

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貸室の改修工事の紹介

放課後デイサービス用の改修工事を行いました。

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工事前写真 もともとアルプス建設の詰所でした。

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中のものを移動整理しました。

 

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着工前 スケルトン 墨出し作業

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着工前 スケルトン 墨出し作業

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内装工事状況

 

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着工前 エントランス

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完成後 エントランス

 

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完成 全景

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完成 全景

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完成 一部 応接室

 

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着工前 トイレ壁面デザイン

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トイレ壁面 完成

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エントランス天井 クロス完成 テナントさんに提案してみました。





小野町のアパートを売却し立退きと解体を請け負って工事を進めています。

今のところは問題なく進行中。😁

問題なのは、境界が一カ所見当たりません。😅

解体しながら慎重に探してみます。😩

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解体前の小野町アパート

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解体状況

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裏から見たアパート

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仮囲い状況

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建屋解体完了 基礎解体中

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建屋解体完了 基礎解体中

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新人の高塚見学中(研修中) ※ヘルメット被っていません。敷地外にて免除😓

アルプス建設 解体現場 鶴見区小野町

解体完了

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解体完了 立ち入り防止策

解体してみると 中々良い土地になりました。(土地37坪)

駅前の立地を活かせば資産価値ありますね。

ご購入いただきましてありがとうございました。

 

 

 

今回 自社所有物件 清水マンション(築年数38年:2006年取得)

給排水工事

外構工事

外壁塗装工事

防水工事

を行います。

 

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清水マンション 2016年

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清水マンション 正面

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清水マンション 側面奥

 

 

4月に購入した物件のリニューアル工事第一弾

空室の6室をリニューアルします。

部屋に入ってびっくり想像していたよりもハードでした。

救いなのはごきぶりが居なかったことです。

しっかり予防のためバルサン炊いときます。

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アルプス汐入 405号室

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アルプス汐入 405号室 キッチン周り

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アルプス汐入 403号室 全景

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アルプス汐入 305号室

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アルプス汐入 403号室

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アルプス汐入 305号室

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アルプス汐入 405号室

アルプス汐入

305号室 トイレ

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405号室

アルプス汐入

305号室 浴室

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403号室 浴槽

アルプス汐入

405号室 浴槽

アルプス汐入

302号室 全景

アルプス汐入

401号室 全景

アルプス汐入

401号室 トイレ

アルプス汐入

401号室 キッチン

アルプス汐入

302号室

アルプス汐入

302号室



 

 

 

 

 

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屋上ルーバー工事完了しました。

わかる人には分かりますが、以外とお金がかかっています。

物件の質を下げない工事として行いました。

 

 

 

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着工前

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着工前 屋上

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改修工事 完成

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改修工事 完成

今年もはや2月に入り1週間弱で3月に入ります。

今年第1棟目になります。

中区根岸町にある中古アパートを購入しました。

8室のワンルームアパートになります。

土地面積 40坪

名称『ALPS中根岸』

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『ALPS中根岸』

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